2012年土地管理基礎與法規(guī)：土地他項權利制度

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　　土地他項權利制度

　　土地他項權利是指土地所有權和土地使用權以外與土地有密切關系的權利。主要包括土地抵押權、地役權等。《土地登記辦法》規(guī)定，依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。

　　1.土地抵押權的含義

　　土地抵押權是建設用地使用權人在法律許可的范圍內不轉移土地占有而將建設用地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛嗬?/P>

　　(1)可以設定抵押權的土地權利包括：

　　①法律允許單獨流轉的建設用地使用權;

　?、谝婪ㄒ試型恋厣系姆课莸盅旱?，被抵押的房屋占用范圍內的建設用地使用權;

　　③依法承包并經登記的集體荒山的土地使用權;

　?、苻r村集體經濟組織投資設立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設用地使用權;

　?、菀哉袠恕⑴馁u、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權。

　　(2)不可設定抵押權的土地權利

　　《物權法》規(guī)定，下列土地不得抵押：①土地所有權;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

　　(3)建設用地使用權的可抵押范圍

　　①以出讓方式取得的建設用地使用權可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。

　?、趪型恋厣系姆课莸盅簳r，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。這里的建設用地使用權，不以出讓建設用地使用權為限。《物權法》規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。

　　(4)集體建設用地使用權的可抵押范圍

　?、俑鶕?jù)《擔保法》以及《農村集體土地使用權抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，依法承包并經登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。

　　②鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。根據(jù)《擔保法》規(guī)定，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押;該土地使用權不得脫離廠房等建筑物單獨抵押?！段餀喾ā芬?guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

　　(5)集體建設用地使用權的不可抵押范圍

　　《物權法》規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。

　　例題：可以設定抵押權的土地權利包括()等。

　　A.法律允許單獨流轉的建設用地使用權

　　B.依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內的建設用地使用權

　　C.依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權

　　D.農村集體經濟組織投資設立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)集體建設用地使用權

　　E.法律不允許單獨流轉的國有土地使用權

　　答案:ABD

　　解析: 依法承包并未登記的集體荒山的土地使用權，不可設定抵押權的土地權利。可以設定抵押權的土地權利。

　　2.地役權

　　地役權是指按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。

　　地役權具有以下特征：①地役權是按照合同設立的;②地役權是利用他人的不動產;③地役權是為了提高自己不動產的效益;④地役權具有從屬性和不可分性。

　　地役權規(guī)定：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉讓。供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　　例題：土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物歸 ()所有。

　　A.國家

　　B.出租人和承租人共同共有

　　C.出租人

　　D.承租人

　　答案:C

　　解析: 土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

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