2012年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度

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　　主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度

　　1.美國(guó)

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國(guó)關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定不同于同為資本主義國(guó)家的歐洲國(guó)家。目前在美國(guó)，土地所有者擁有地下的一切財(cái)富，可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨(dú)出售給別人。上述行為的惟一條件是他必須遵守政府關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定并照章納稅。

　　(2)現(xiàn)行土地使用制。美國(guó)所有土地都實(shí)行有償使用。美國(guó)法律明確規(guī)定土地可以買賣和出租。聯(lián)邦政府為了國(guó)家和社會(huì)公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設(shè)施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過(guò)交換或購(gòu)買的方式取得。通訊、輸電、輸油等管線要通過(guò)公有土地的地上或地下，都必須向土地管理局通行權(quán)處申請(qǐng)批準(zhǔn)，并支付租金。目前美國(guó)聯(lián)邦政府的公有土地收入，是僅次于稅收收入的政府第二大財(cái)政來(lái)源。

　　(3)土地管理機(jī)構(gòu)。美國(guó)在內(nèi)政部?jī)?nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦政府土地的管理，并對(duì)州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。美國(guó)土地管理工作，實(shí)際上是一種分層次、按類別進(jìn)行管理的類型，即其他聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)也參與土地的管理工作。

　　2.英國(guó)

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。英國(guó)的土地雖然在法律上屬于英王(國(guó)家)所有，但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實(shí)際中這些土地持有人也往往不嚴(yán)格地被稱做地主。

　　(2)土地管理機(jī)構(gòu)。英國(guó)在中央一級(jí)不設(shè)置統(tǒng)一的土地管理機(jī)構(gòu)，只是由若干部委分類管理。農(nóng)業(yè)用地，由農(nóng)漁食品部土地管理局管理，主要職責(zé)是負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)用地的使用、統(tǒng)計(jì)、地籍管理與繪制土地分類圖。森林和林業(yè)用地，由林業(yè)委員會(huì)管理。而城市用地，則由環(huán)境部管理。

　　3.德國(guó)

　　聯(lián)邦德國(guó)的土地管理分散在許多部門管理，通過(guò)立法，形成各部門的分工合作制度。土地管理的部門有州測(cè)量局、地方法院土地登記局、土地整理司。國(guó)家財(cái)政部主管農(nóng)業(yè)用地評(píng)價(jià)和地產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)。州發(fā)展規(guī)劃與環(huán)保部主管各級(jí)土地利用規(guī)劃工作。德國(guó)土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地籍資料的采集、編繪、保管、更新、統(tǒng)計(jì)和提供利用，土地登記、土地評(píng)價(jià)、土地利用規(guī)劃和土地整理。

　　4.日本

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。日本現(xiàn)行的土地制度是土地私有制。其土地私有制，是一種法律上承認(rèn)個(gè)人或私人可以占有土地的制度，但這并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個(gè)人或股份(有限)公司等法人占有土地外，國(guó)家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團(tuán)體也占有土地。

　　(2)現(xiàn)行土地使用制。日本的國(guó)有土地和公共土地主要是為了國(guó)家及國(guó)民的利益而使用的，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)。日本的非土地所有人利用土地主要體現(xiàn)在其民法的地上權(quán)和永佃權(quán)中。

　　(3)土地管理機(jī)構(gòu)。日本全國(guó)城鄉(xiāng)土地都劃歸國(guó)土廳土地局管理。國(guó)土廳土地局下設(shè)土地政策、土地利用、地價(jià)調(diào)整、國(guó)土調(diào)查四個(gè)課。

　　5.中國(guó)中國(guó)香港

　　(1)現(xiàn)行土地所有制。中國(guó)香港在1997年7月1日前，為英國(guó)所統(tǒng)治，其全部土地俗稱“官地”。我國(guó)1997年7月1日恢復(fù)對(duì)中國(guó)香港行使主權(quán)之后，中國(guó)香港土地全部回歸中國(guó)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)中國(guó)香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，現(xiàn)行中國(guó)香港的全部土地均屬于國(guó)家所有。

　　(2)土地使用權(quán)制度。中國(guó)香港土地使用制是土地租用制，即：目前中國(guó)香港沿襲了英國(guó)的土地批租制度。其特點(diǎn)是只租不買斷，除授予圣約翰大教堂永久業(yè)權(quán)外，其余僅將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)以一定年限出租給承租人。同時(shí)，在租用時(shí)，土地使用者要支付“地價(jià)”，政府還要與政府簽訂土地契約。

　　(3)土地管理制度。中國(guó)香港特區(qū)政府現(xiàn)行行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是司、局、署、處。地政總署是中華人民共和國(guó)中國(guó)香港特別行政區(qū)政府發(fā)展局轄下的部門，成立于1982年4月1 日。專責(zé)管理中國(guó)香港政府的土地及行政，主要職能包括批出土地作發(fā)展用途、土地及物業(yè)估價(jià)、征收私人土地作公共項(xiàng)目用途、重批及修改土地契約、土地管制及執(zhí)行契約、維持大地測(cè)量監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)、土地界線測(cè)量、航空測(cè)量、繪制地圖、維修位于未撥用的政府土地上的斜坡，以及審批預(yù)售樓花同意書和大廈公契等。地政總署下設(shè)法律咨詢及田土轉(zhuǎn)易處、地政處、測(cè)繪處和行政處。地政總署原隸屬房屋及規(guī)劃地政局，2007年7月1日決策局重組后劃入新成立的發(fā)展局。

　　目前，中國(guó)香港的土地出讓方式主要包括四種方式，即：拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)出租。中國(guó)香港還建立了土地業(yè)權(quán)的抵押和轉(zhuǎn)讓制度、土地征收制度、土地注冊(cè)制度等項(xiàng)土地管理制度。

　　6.中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣

　　(1)土地所有權(quán)制度

　　中國(guó)臺(tái)灣現(xiàn)行的土地制度，按照中國(guó)臺(tái)灣當(dāng)局的說(shuō)法，是“平均地權(quán)”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展。實(shí)際上，目前我國(guó)中國(guó)臺(tái)灣實(shí)行土地所有權(quán)制的基礎(chǔ)是土地私權(quán)制。土地分為公有土地和私有土地。公有土地主要指當(dāng)局所有的土地，人民依法取得土地所有權(quán)為私有土地。

　　源地國(guó)有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目。

　　(2)土地他項(xiàng)權(quán)制度。在中國(guó)臺(tái)灣，土地他項(xiàng)權(quán)主要包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。

　　(3)土地管理制度。中國(guó)臺(tái)灣土地管理機(jī)構(gòu)，習(xí)稱地政機(jī)關(guān)，中國(guó)臺(tái)灣《土地法》規(guī)定，“中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專管地政的機(jī)關(guān)。中國(guó)臺(tái)灣對(duì)土地使用性質(zhì)的管制，主要是規(guī)定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對(duì)土地使用強(qiáng)度的管制，主要是通過(guò)規(guī)定容積率和建蔽率(覆蓋率)來(lái)實(shí)行。不同的用途和位置，一般規(guī)定有不同的容積率和建蔽率。同時(shí)，中國(guó)臺(tái)灣實(shí)行私有土地面積最高額限制及農(nóng)地保護(hù)政策，實(shí)施土地管制。

　　例題：下列關(guān)于美國(guó)的土地制度，正確的是()。

　　A.美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，其土地全部私有

　　B.所有土地都實(shí)行有償使用

　　C.美國(guó)法律規(guī)定土地可以買賣和出租

　　D.美國(guó)于內(nèi)政部?jī)?nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦政府土地的管理

　　E.美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有

　　答案:BCDE

　　解析: 美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。

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