2012年土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：集體土地使用權(quán)的種類及權(quán)能

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　　集體土地使用權(quán)的種類及權(quán)能

　　集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。其含義包括：(1)權(quán)利主體限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人。(2)集體土地使用權(quán)在權(quán)利轉(zhuǎn)讓、土地用途、客體范圍、使用權(quán)主體范圍等方面受到法律的某些限制。(3)權(quán)利客體為集體所有的土地，但不包括地下礦藏、埋藏物等法定國(guó)家所有物。(4)權(quán)利性質(zhì)為用益物權(quán)。

　　集體土地使用權(quán)的種類包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)、鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)等四類。

　　集體土地使用權(quán)的權(quán)能：集體土地使用權(quán)人對(duì)集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán);依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同享有不同的收益權(quán)、處分權(quán)。通過承包方式取得的農(nóng)用地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包人對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和一定的處分權(quán);宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限的處分權(quán);鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。收益權(quán)按照有關(guān)公司法、合伙企業(yè)法的規(guī)定或依約定處置，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租，但企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不在此限。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)，可以隨廠房一同抵押;鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，基本上不擁有收益權(quán)和處分權(quán)。

　　關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào))指出，要堅(jiān)決遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。通知明確，政府要嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。根據(jù)規(guī)定，嚴(yán)禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用(租用)農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫 “小產(chǎn)權(quán)房”。國(guó)土資源部2009年6月9日強(qiáng)調(diào)指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑無產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。

　　例題：近期在一些地方出現(xiàn)在集體所有土地上建造住宅，并向社會(huì)公開出售的行為，對(duì)此，下列說法最準(zhǔn)確的是()。(2007年試題)

　　A.補(bǔ)辦農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)即可銷售

　　B.只要集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員贊同，即為合法行為

　　C.所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護(hù)，無法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設(shè)

　　D.屬非法占用耕地，應(yīng)追究刑事責(zé)任

　　答案：C

　　解析：目前小產(chǎn)權(quán)房所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護(hù)，無法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設(shè)。

　　(1) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利?！段餀?quán)法》規(guī)定，本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于用益物權(quán)。

　　《土地基本術(shù)語》(GB/T19231―2003)規(guī)定， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人依據(jù)承包合同取得的對(duì)集體所有或國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)村土地從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)并取得收益的權(quán)利。

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律依據(jù)包括：《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》和《物權(quán)法》。

　　目前我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)具有以下兩個(gè)顯著特征：1)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)不很完整和明晰的土地使用權(quán)。法律規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)僅限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。這表明，這種土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不含有土地開發(fā)權(quán)，即無權(quán)將土地經(jīng)過開發(fā)用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。2)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種尚不十分穩(wěn)定的土地使用權(quán)。法律雖規(guī)定了土地承包期限可達(dá)30年，但同時(shí)又規(guī)定經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織(村民委員會(huì))三分之二以上成員討論通過，可以在承包期內(nèi)適當(dāng)進(jìn)行土地調(diào)整。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地。因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形，需要適當(dāng)調(diào)整承包的耕地和草地的，應(yīng)當(dāng)依照農(nóng)村土地承包法等法律規(guī)定辦理。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。

　　例題：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地不能買賣，所以其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不是一種物權(quán)，也不具有市場(chǎng)價(jià)值。()(2007年試題)

　　答案：×

　　解析：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于用益物權(quán)。

　　(2)宅基地使用權(quán)

　　宅基地使用權(quán)是指經(jīng)依法審批，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建筑住宅及其他有關(guān)附著物的、無使用期限限制的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地”。

　　1)宅基地使用權(quán)的內(nèi)容。宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。

　　2)宅基地使用權(quán)的限制

　?、俑鶕?jù)有關(guān)政策，農(nóng)村轉(zhuǎn)讓、出租住宅的，不得再申請(qǐng)宅基地。《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

　?、跈?quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋及其宅基地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)將房屋及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合建房申請(qǐng)宅基地條件的成員。

　?、坜D(zhuǎn)讓房屋及宅基地使用權(quán)后，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應(yīng)當(dāng)依法辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。《物權(quán)法》規(guī)定，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

　　④農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

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　　(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

　　《物權(quán)法》規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過投資方式向從事非農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。申請(qǐng)取得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)，應(yīng)持有相關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn);涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　1)可依法享有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的主體包括：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè);農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過以符合要求的土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的形式與其他單位、個(gè)人設(shè)立的企業(yè)。

　　2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照公司法、合伙企業(yè)或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的限制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的可流轉(zhuǎn)性是比較有限的。之所以限制其流轉(zhuǎn)，主要是基于保護(hù)耕地的需要。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押，但有以下限制：

　?、汆l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依法抵押，但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，而只能隨地上建筑物一同抵押;在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變，未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。

　?、谠诘盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)土地征收程序，該土地原有的集體所有性質(zhì)不變。未經(jīng)辦理變更土地用途的審批手續(xù)，必須按原有的用途使用該土地。

　　(4)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

　　鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　1)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)主體

　　鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及其依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織。

　　2)鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)、使用權(quán)，一般沒有收益權(quán)與處分權(quán)。這是該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。

　　3)鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的限制

　?、汆l(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的權(quán)利人不得擅自改變土地用途，甚至不得擅自改變土地的具體用途，如用于辦學(xué)校的，就不能隨意轉(zhuǎn)為辦醫(yī)院。

　?、卩l(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的權(quán)利人不得將土地用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，這是由該項(xiàng)權(quán)利的公益性質(zhì)所決定的。

　　③鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)的權(quán)利人不得將權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他形式的交易。

　　例題： ()是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

　　A.農(nóng)地使用權(quán)

　　B.宅基地使用權(quán)

　　C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

　　D.鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

　　答案:D

　　解析: 鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)是依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其依法設(shè)立的公益性組織對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)用地所享有的集體建設(shè)用地使用權(quán)。

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