土地估價(jià)師案例報(bào)告精講之城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

　　據(jù)定級(jí)因素對(duì)農(nóng)用地級(jí)別的影響方式確定量化方法。

　　a)面狀因素：指定級(jí)因素指標(biāo)的優(yōu)劣僅對(duì)具備此指標(biāo)的地塊有影響(如土壤質(zhì)地)，面狀因素是非擴(kuò)散性因素，量化方法采用最大最小值法或均值度法;

　　b)線(xiàn)狀因素：指定級(jí)因素指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對(duì)具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對(duì)一定距離范圍內(nèi)的農(nóng)用地產(chǎn)生影響(如交通條件)，線(xiàn)狀因素是平行擴(kuò)散性因素，隨著距離的增加，其影響強(qiáng)度按一定規(guī)律衰減，量化方法采用直線(xiàn)衰減法或指數(shù)衰減法;

　　c)點(diǎn)狀因素：指定級(jí)因素指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對(duì)具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對(duì)其周?chē)r(nóng)用地產(chǎn)生影響(如農(nóng)貿(mào)中心)，點(diǎn)狀因素是同心圓擴(kuò)散性因素，量化方法采用直線(xiàn)衰減法或指數(shù)衰減法;

　　d)對(duì)于有交叉影響的因素因子(如各級(jí)農(nóng)貿(mào)中心、道路等)，應(yīng)進(jìn)行功能分割或衰減迭加處理。

　　外業(yè)調(diào)查

　　a.工作內(nèi)容

　　a)根據(jù)定級(jí)任務(wù)書(shū)的要求確定調(diào)查內(nèi)容;

　　b)對(duì)無(wú)法從相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)直接獲取的因素因子資料，采用實(shí)地調(diào)查的方法收集;

　　c)對(duì)現(xiàn)勢(shì)性較差的資料進(jìn)行校核修正;

　　d)收集當(dāng)?shù)剞r(nóng)民或熟悉情況的農(nóng)技人員對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量的經(jīng)驗(yàn)評(píng)價(jià)結(jié)果，用于樣點(diǎn)的輔助選取和定級(jí)成果的校驗(yàn)。

　　b.工作要求

　　a)重點(diǎn)調(diào)查最近3年的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量、價(jià)格、成本等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù);

　　b)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量發(fā)生決定性影響的現(xiàn)狀區(qū)位條件和近期規(guī)劃數(shù)據(jù);

　　c)完成農(nóng)用地定級(jí)工作的地區(qū)，可使用定級(jí)調(diào)查成果;

　　編制因素分值圖

　　按照相對(duì)值法編制，如現(xiàn)有資料不足或精度不夠，應(yīng)先進(jìn)行外業(yè)補(bǔ)充調(diào)查。

　　a.采用與農(nóng)用地定級(jí)單元圖同比例尺的素圖為工作底圖;

　　b.將定級(jí)因素分值標(biāo)注在工作底圖上;

　　c.標(biāo)注圖名、圖例、圖號(hào)等其他制圖要素;

　　d.因素因子分值圖可用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)生成。

　　劃分定級(jí)單元

　　定級(jí)單元是定級(jí)指數(shù)測(cè)算的基本空間單位，要求單元內(nèi)土地質(zhì)量相對(duì)均一、單元之間有較大差異。

　　a.劃分要求

　　定級(jí)單元是農(nóng)用地定級(jí)的最小空間單位，定級(jí)單元應(yīng)按以下要求劃分：

　　a)單元之間的土地特征差異明顯，不同地貌部位的土地不劃為同一單元，山脈走向兩側(cè)水熱分配有明顯差異的不劃為同一單元，地下水、土壤條件、鹽堿度等定級(jí)因素指標(biāo)有明顯差異的不劃為同一單元;

　　b)單元邊界應(yīng)不跨越地塊邊界;

　　c)單元邊界應(yīng)采用控制區(qū)域格局的地貌走向線(xiàn)和分界線(xiàn)，河流、溝渠、道路、堤壩等線(xiàn)狀地物和有明顯標(biāo)志的權(quán)屬界線(xiàn)。

　　b.劃分方法

　　主要方法有：

　　a)疊置法

　　將同比例的土地利用現(xiàn)狀圖與地形圖、土壤圖疊加，形成的封閉圖斑即為有一定地形特征、土壤性質(zhì)和耕地類(lèi)型的定級(jí)單元。若圖斑小于最小上圖面積(6m┫)則應(yīng)進(jìn)行歸并。疊置法適用于土地利用現(xiàn)狀類(lèi)型多、地貌類(lèi)型較復(fù)雜的地區(qū)。

　　b)地塊法

　　以工作底圖上明顯的地物界線(xiàn)或權(quán)屬界線(xiàn)為邊界，將主導(dǎo)特性相對(duì)均一的地塊，劃分為農(nóng)用地定級(jí)單元。也可直接采用土地利用現(xiàn)狀圖中的圖斑作為定級(jí)單元。地塊法適用于所有定級(jí)類(lèi)型和地區(qū)。

　　c)網(wǎng)格法

　　用一定大小的網(wǎng)格作為定級(jí)單元。網(wǎng)格大小以能區(qū)分不同特性的地塊為標(biāo)準(zhǔn)，可采用固定網(wǎng)格，也可采用動(dòng)態(tài)網(wǎng)格。網(wǎng)格法劃分定級(jí)單元適用于定級(jí)因素空間變化不明顯地區(qū)

　　d)多邊形法

　　將所有定級(jí)因素分值圖進(jìn)行疊加，最終生成的封閉多邊形即為定級(jí)單元。多邊形法適用于所有定級(jí)類(lèi)型和地區(qū)。

　　(8)計(jì)算定級(jí)單元因素分值

　　將定級(jí)單元圖疊置在定級(jí)因素分值圖上，根據(jù)實(shí)際情況選擇以下方法計(jì)算：

　　a.以定級(jí)單元所包含的因素等分線(xiàn)平均值代表單元分值;

　　b.以定級(jí)單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權(quán)平均分代表單元分值;

　　c.以定級(jí)單元幾何中心點(diǎn)的分值代表單元分值;

　　d.以定級(jí)單元各轉(zhuǎn)折點(diǎn)、明顯變化點(diǎn)的平均值代表單元分值;

　　e.綜合運(yùn)用上述方法，計(jì)算分值;來(lái)源:考試通

　　f.采用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行農(nóng)用地定級(jí)時(shí)，點(diǎn)、線(xiàn)狀定級(jí)因素分值按相應(yīng)衰減公式計(jì)算，面狀因素分值則直按讀取中心點(diǎn)所在指標(biāo)區(qū)域的作用分值。

　　計(jì)算定級(jí)指數(shù)

　　可用定級(jí)因子分值直按計(jì)算，也可先將定級(jí)因子綜合成定級(jí)因素分值后再計(jì)算。計(jì)算方法主要有：

　　a.加權(quán)求和法

　　Wk――第k個(gè)非限制性定級(jí)因素因子的權(quán)重;

　　m――強(qiáng)限制性定級(jí)因素因子個(gè)數(shù);

　　p――定級(jí)單元總數(shù);

　　u――非限制性定級(jí)因素因子個(gè)數(shù)。

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