土地估價師案例報告精講之城鎮(zhèn)土地分等定級

　　據(jù)定級因素對農(nóng)用地級別的影響方式確定量化方法。

　　a)面狀因素：指定級因素指標(biāo)的優(yōu)劣僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響(如土壤質(zhì)地)，面狀因素是非擴散性因素，量化方法采用最大最小值法或均值度法;

　　b)線狀因素：指定級因素指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對一定距離范圍內(nèi)的農(nóng)用地產(chǎn)生影響(如交通條件)，線狀因素是平行擴散性因素，隨著距離的增加，其影響強度按一定規(guī)律衰減，量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法;

　　c)點狀因素：指定級因素指標(biāo)的優(yōu)劣不僅對具備此指標(biāo)的地塊有影響，還對其周圍農(nóng)用地產(chǎn)生影響(如農(nóng)貿(mào)中心)，點狀因素是同心圓擴散性因素，量化方法采用直線衰減法或指數(shù)衰減法;

　　d)對于有交叉影響的因素因子(如各級農(nóng)貿(mào)中心、道路等)，應(yīng)進行功能分割或衰減迭加處理。

　　外業(yè)調(diào)查

　　a.工作內(nèi)容

　　a)根據(jù)定級任務(wù)書的要求確定調(diào)查內(nèi)容;

　　b)對無法從相關(guān)業(yè)務(wù)部門直接獲取的因素因子資料，采用實地調(diào)查的方法收集;

　　c)對現(xiàn)勢性較差的資料進行校核修正;

　　d)收集當(dāng)?shù)剞r(nóng)民或熟悉情況的農(nóng)技人員對農(nóng)用地質(zhì)量的經(jīng)驗評價結(jié)果，用于樣點的輔助選取和定級成果的校驗。

　　b.工作要求

　　a)重點調(diào)查最近3年的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量、價格、成本等經(jīng)濟數(shù)據(jù);

　　b)重點調(diào)查對農(nóng)用地質(zhì)量發(fā)生決定性影響的現(xiàn)狀區(qū)位條件和近期規(guī)劃數(shù)據(jù);

　　c)完成農(nóng)用地定級工作的地區(qū)，可使用定級調(diào)查成果;

　　編制因素分值圖

　　按照相對值法編制，如現(xiàn)有資料不足或精度不夠，應(yīng)先進行外業(yè)補充調(diào)查。

　　a.采用與農(nóng)用地定級單元圖同比例尺的素圖為工作底圖;

　　b.將定級因素分值標(biāo)注在工作底圖上;

　　c.標(biāo)注圖名、圖例、圖號等其他制圖要素;

　　d.因素因子分值圖可用計算機系統(tǒng)生成。

　　劃分定級單元

　　定級單元是定級指數(shù)測算的基本空間單位，要求單元內(nèi)土地質(zhì)量相對均一、單元之間有較大差異。

　　a.劃分要求

　　定級單元是農(nóng)用地定級的最小空間單位，定級單元應(yīng)按以下要求劃分：

　　a)單元之間的土地特征差異明顯，不同地貌部位的土地不劃為同一單元，山脈走向兩側(cè)水熱分配有明顯差異的不劃為同一單元，地下水、土壤條件、鹽堿度等定級因素指標(biāo)有明顯差異的不劃為同一單元;

　　b)單元邊界應(yīng)不跨越地塊邊界;

　　c)單元邊界應(yīng)采用控制區(qū)域格局的地貌走向線和分界線，河流、溝渠、道路、堤壩等線狀地物和有明顯標(biāo)志的權(quán)屬界線。

　　b.劃分方法

　　主要方法有：

　　a)疊置法

　　將同比例的土地利用現(xiàn)狀圖與地形圖、土壤圖疊加，形成的封閉圖斑即為有一定地形特征、土壤性質(zhì)和耕地類型的定級單元。若圖斑小于最小上圖面積(6m┫)則應(yīng)進行歸并。疊置法適用于土地利用現(xiàn)狀類型多、地貌類型較復(fù)雜的地區(qū)。

　　b)地塊法

　　以工作底圖上明顯的地物界線或權(quán)屬界線為邊界，將主導(dǎo)特性相對均一的地塊，劃分為農(nóng)用地定級單元。也可直接采用土地利用現(xiàn)狀圖中的圖斑作為定級單元。地塊法適用于所有定級類型和地區(qū)。

　　c)網(wǎng)格法

　　用一定大小的網(wǎng)格作為定級單元。網(wǎng)格大小以能區(qū)分不同特性的地塊為標(biāo)準，可采用固定網(wǎng)格，也可采用動態(tài)網(wǎng)格。網(wǎng)格法劃分定級單元適用于定級因素空間變化不明顯地區(qū)

　　d)多邊形法

　　將所有定級因素分值圖進行疊加，最終生成的封閉多邊形即為定級單元。多邊形法適用于所有定級類型和地區(qū)。

　　(8)計算定級單元因素分值

　　將定級單元圖疊置在定級因素分值圖上，根據(jù)實際情況選擇以下方法計算：

　　a.以定級單元所包含的因素等分線平均值代表單元分值;

　　b.以定級單元跨越的不同分值區(qū)的面積加權(quán)平均分代表單元分值;

　　c.以定級單元幾何中心點的分值代表單元分值;

　　d.以定級單元各轉(zhuǎn)折點、明顯變化點的平均值代表單元分值;

　　e.綜合運用上述方法，計算分值;來源:考試通

　　f.采用計算機手段進行農(nóng)用地定級時，點、線狀定級因素分值按相應(yīng)衰減公式計算，面狀因素分值則直按讀取中心點所在指標(biāo)區(qū)域的作用分值。

　　計算定級指數(shù)

　　可用定級因子分值直按計算，也可先將定級因子綜合成定級因素分值后再計算。計算方法主要有：

　　a.加權(quán)求和法

　　Wk――第k個非限制性定級因素因子的權(quán)重;

　　m――強限制性定級因素因子個數(shù);

　　p――定級單元總數(shù);

　　u――非限制性定級因素因子個數(shù)。

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