土地估價師案例報告精講之基準地價系數(shù)修正表相關知識

　　1.基準地價系數(shù)修正表的主要內(nèi)容

　　(1)區(qū)域因素：影響土地價格區(qū)域因素主要有以下幾類：位置、交通條件、基礎設施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。各種用途的區(qū)域影響因素各有差異，應根據(jù)實際用途選擇影響因素。

　　(2)個別因素：影響土地價格的個別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位，宗地環(huán)境質(zhì)量因素，宗地市政設施條件，城市規(guī)劃限制等。各種用途的個別影。因素各有差異，應根據(jù)實際用途選擇影響因素。

　　(3)其他因素：根據(jù)城市具體條件不同，還會有一些其他影響因素。

　　2、基準地價系數(shù)修正表的編制方法

　　級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益資料、市場地價資料和定級分值三種方法。

　　(1)用土地利用效益資料編制基準地價修正系數(shù)表：

　?、俅_定級別或區(qū)域基準地價

　　按城鎮(zhèn)基準地價的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準地價。

　?、谶x擇宗地地價影響因素

　　a)商業(yè)用地的影響因素

　　商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務業(yè)店鋪總數(shù)。

　　交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城鎮(zhèn)交通系統(tǒng)連接的便利程度。

　　環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指人文環(huán)境(人口密度、收入水平)和自然環(huán)境(地質(zhì)情況，土地承壓力，地形，等等)。

　　規(guī)劃限制。主要指城鎮(zhèn)規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。

　　其他因素。

　　宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強度等。

　　b)居住用地的影響因素

　　位置。主要包括距商業(yè)服務中心和城鎮(zhèn)中心的距離。

　　交通便捷度。主要指購物和工作方便程度。

　　基礎設施完善度。

　　公用服務設施完備度。主要指為居住區(qū)域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。

　　環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。

　　規(guī)劃限制。

　　其他因素。

　　宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強度等。

　　c)工業(yè)用地的影響因素

　　交通便捷度。

　　基礎設施完善度。

　　產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。

　　環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。

　　規(guī)劃限制。

　　其他因素。

　　宗地條件。主要有宗地的形狀、地質(zhì)及地基承載力、宗地利用強度等情況。

　　d)因素影響地價程度的確定

　　采用采用特爾菲法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值;

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