土地估價(jià)師案例報(bào)告精講之土地估價(jià)報(bào)告易出錯(cuò)要點(diǎn)（4）

　　第二部分　估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析

　　一、估價(jià)對象描述

　　1、土地位置狀況

　　包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。

　　可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。

　　2、土地權(quán)利狀況

　　包含內(nèi)容：

　　1)待估宗地為國有土地;

　　2)估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地或出讓土地);

　　3)是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述;

　　4)出讓土地說明使用年限起止日)和剩余年限截止估價(jià)期日);

　　5)宗地使用的特殊規(guī)定無則不寫);

　　6)權(quán)屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時(shí)需列國有土地使用權(quán)劃撥、出讓)一覽表。

　　可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。如：1)未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況是國有出讓土地或國有劃撥土地);2)描述有 錯(cuò)：A、術(shù)語錯(cuò)誤，“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在”;B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享 有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評估基準(zhǔn)日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在”。3)前后不 致;4)不該寫的盡量不寫。

　　3、建筑物和地上附著物狀況

　　1)建筑物的耐用年限;

　　2)已使用年限;

　　3)建筑面積;

　　4)建筑結(jié)構(gòu);

　　5)建筑細(xì)部說明;

　　6)設(shè)備和安裝狀況;

　　7)建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況。

　　可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語不準(zhǔn)確。

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