土地估價(jià)師案例報(bào)告精講之土地估價(jià)報(bào)告易出錯(cuò)要點(diǎn)（5）

　　二、地價(jià)影響因素分析

　　說明影響待估宗地地價(jià)水平的因素

　　1、一般因素說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展等對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素)

　　包含內(nèi)容：

　　1)稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述;

　　2)自然經(jīng)濟(jì)狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位置、地勢(shì)地貌、氣候、水文地質(zhì);區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn))經(jīng)濟(jì)狀況;

　　3)城市規(guī)劃等一般因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的分析。

　　2、區(qū)域因素

　　包含：

　　(1)城市商業(yè)中心等級(jí)及其影響、道路等級(jí)及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對(duì)外交通狀況、基本生活設(shè)施條件;

　　(2)環(huán)境條件;

　　(3)產(chǎn)業(yè)集聚;

　　(4)規(guī)劃限制;

　　(5)相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平等。

　　要求描述：

　?、俪鞘猩虡I(yè)中心等級(jí)，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。

　　②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對(duì)外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：

　　A、道路通達(dá)度：交通類型主、次干道、支路)、道路級(jí)別、寬度、長(zhǎng)度、道路相對(duì)位置;

　　B、公交便捷度：公交路線、站點(diǎn)分布、車流量及停留次數(shù);

　　C、對(duì)外交通便捷度：距離對(duì)外交通設(shè)施火車站、長(zhǎng)途汽車站、航空站)遠(yuǎn)近及設(shè)施狀況;

　　D、路網(wǎng)密度

　　③基本生活設(shè)施條件

　　衡量設(shè)施完善度從三個(gè)方面進(jìn)行：

　　A、設(shè)施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關(guān)的設(shè)施;

　　B、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶、到院、到街坊、設(shè)施水平是否同的;

　　C、設(shè)施保證率。

　?、墉h(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣;

　　A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對(duì)大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項(xiàng)污染狀況的分析。目前有三類衡量指標(biāo);

　　a環(huán)境質(zhì)量綜合指標(biāo);

　　b大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測(cè)和單項(xiàng)污染評(píng)價(jià)

　　c無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對(duì)環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。

　　B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件

　　C、文體設(shè)施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場(chǎng)館、公園等。

　?、莓a(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)

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