土地估價師估價實務(wù)基礎(chǔ)精講之征地案例比較測算法

　　征地案例比較測算法

　　1.基本概念

　　征地案例比較測算法是將區(qū)片看作一個評估對象，根據(jù)本區(qū)片和其他可比區(qū)片征地案例的實際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通過比較修正得到征地區(qū)片價的方法。

　　2.基本公式

　　基本公式為：

　　Px=Pb×100/A1×100/A2×AT

　　式中：P――征地案例比較價;

　　Pb――征地案例價格;

　　A1――區(qū)域因素修正系數(shù);

　　A2――個別因素修正系數(shù);

　　AT――時間修正指數(shù)。

　　3.基本步驟：

　　(1)選擇征地案例

　　需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應(yīng)是近三年之內(nèi)發(fā)生的，并發(fā)生在本區(qū)片或其它可比區(qū)片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。

　　由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對案例的合理性進(jìn)行判斷。即判斷該案例的補(bǔ)償費用是否能夠滿足被征地農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展的需求，是否代表當(dāng)?shù)氐恼Ｋ降取?/P>

　　(2)統(tǒng)一可比內(nèi)涵

　　征地案例的可比內(nèi)涵要與征地區(qū)片價的設(shè)定內(nèi)涵一致。主要是指在對案例進(jìn)行整理時，要將青苗補(bǔ)償費、附著作物補(bǔ)償費和其它額外損失的補(bǔ)償費用等剔除出去。

　　(3)進(jìn)行比較

　　對征地案例的比較修正應(yīng)考慮區(qū)域因素、個別因素和時間因素等。

　　區(qū)域因素是指區(qū)片所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，并對土地價格水平產(chǎn)生影響的因素。區(qū)域因素包含的內(nèi)容主要有區(qū)片的位置、交通狀況、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等。

　　個別因素是指構(gòu)成區(qū)片的個別特性并對其補(bǔ)償費用產(chǎn)生影響的因素。個別因素比較的內(nèi)容，要有區(qū)片的土地類型、地形、地質(zhì)、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。

　　時間因素修正是指根據(jù)征地案例費用發(fā)生的日期對補(bǔ)償費用進(jìn)行調(diào)整。

　　(4)計算征地區(qū)片價

　　通過案例比較，編制比較修正系數(shù)表，代人比較測算法基本公式，計算各區(qū)片比較價。在區(qū)片比較價的基礎(chǔ)上，采用簡答平均、加權(quán)平均等方法將三個案例的結(jié)果進(jìn)行平均處理，得到各征地區(qū)片價。

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