土地估價(jià)師估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)精講之年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

　　年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

　　1.基本概念

　　年產(chǎn)值倍數(shù)測算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照一定倍數(shù)測算征地區(qū)片價(jià)的方法。征地區(qū)片價(jià)等于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計(jì)算。

　　2.基本公式

　　基本公式為：

　　Px=V×n+V×m

　　式中：P――征地區(qū)片價(jià)

　　V――區(qū)片土地年產(chǎn)值;

　　n――區(qū)片土地補(bǔ)償倍數(shù);

　　m――區(qū)片安置補(bǔ)償倍數(shù)。

　　3.具體步驟：

　　(1)確定區(qū)片土地年產(chǎn)值

　　區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或者通過調(diào)查前三年平均產(chǎn)值確定。

　　(2)確定土地補(bǔ)償倍數(shù)和安置補(bǔ)助倍數(shù)

　　土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計(jì)算的征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的，經(jīng)省級人民政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)提高倍數(shù);土地補(bǔ)償費(fèi)和 安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)按30倍計(jì)算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補(bǔ)貼。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　制訂了統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)的地方采用統(tǒng)一補(bǔ)償倍數(shù)。

　　(3)計(jì)算征地區(qū)片價(jià)

　　將各區(qū)片土地年產(chǎn)值、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)倍數(shù)代人上述公式，計(jì)算得到各征地區(qū)片價(jià)。

　　征地區(qū)片綜合地價(jià)的表達(dá)形式

　　征地區(qū)片綜合地價(jià)的表達(dá)形式主要有：

　　(1)征地區(qū)片綜合地價(jià)表;

　　(2)征地區(qū)片綜合地價(jià)分布圖。

　　征地區(qū)片綜合地價(jià)在征地補(bǔ)償估價(jià)中的應(yīng)用

　　征地區(qū)片綜合地價(jià)體系建立以后，在實(shí)際的征地補(bǔ)償估價(jià)中就可以運(yùn)用征地區(qū)片綜合地價(jià)，考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平和區(qū)域位置狀況、農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的影響，修正確定征地補(bǔ)償費(fèi)用。其評估原理與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法相近。

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