土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：建設(shè)用地使用權(quán)的管理規(guī)定

　　建設(shè)用地使用權(quán)的管理規(guī)定

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)的管理規(guī)定

　　《物權(quán)法》對建設(shè)用地使用權(quán)的原則性管理規(guī)定包括：

　?、俳ㄔO(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

　?、诮ㄔO(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費(fèi)用。

　　③建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。

　　④建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

　?、萁ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

　?、拮≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　?、呓ㄔO(shè)用地使用權(quán)消滅的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　⑧集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。

　?、崛〉媒ㄔO(shè)用地使用權(quán)的途徑。在現(xiàn)階段，按照國家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有下列4種：通過行政劃撥方式取得;通過國家出讓方式取得;通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式);通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)的種類及權(quán)能

　　建設(shè)用地使用權(quán)包括劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、租賃建設(shè)用地使用權(quán)、外商投資企業(yè)場地使用權(quán)、城市私房用地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)、國家授權(quán)經(jīng)營取得的建設(shè)用地使用權(quán)等。

　　(1)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)

　　《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權(quán)。《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》 指出，劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

　　建設(shè)用地使用權(quán)劃撥簡稱土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。

　　劃撥土地使用權(quán)有以下含義：①劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。②除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。③取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。④在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。

　　1)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件包括：

　　劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。①劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對符合出讓條件的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，由受讓方繳納出讓金。②劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對不具備出讓條件的土地，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。

　　《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后六十日內(nèi)，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。

　　2)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的抵押

　　劃撥建設(shè)用地使用權(quán)與其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)按照國務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

　　3)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租

　?、賱潛芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國家上繳土地收益金。

　?、趧潛芙ㄔO(shè)用地使用權(quán)出租是出租人將權(quán)利租給承租人使用一定年期，出租人并不因此失去建設(shè)用地使用權(quán)。這不同于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押;轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外，出租土地使用權(quán)、其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。

　　例題：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應(yīng) () (2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.由房屋所有權(quán)人與國家按約定比例分配

　　B.上繳國家

　　C.由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配

　　D.全部歸房屋所有權(quán)人

　　答案: B

　　解析: 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國家上繳土地收益金。

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