土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)：集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍

　　集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍

　　1.集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍

　　集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體。所謂農(nóng)民集體應(yīng)具備三個條件：第一，必須有一定的組織形式和組織機構(gòu)。如集體經(jīng)濟組織、村民委員會或村民小組。第二，應(yīng)當(dāng)具有民事主體資格。就是這個集體組織是被法律承認的，能夠依照法律享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。第三，集體成員應(yīng)為長期生活于該集體內(nèi)的農(nóng)業(yè)戶口的農(nóng)村居民。

　　集體土地所有權(quán)包括：村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)、村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的土地所有權(quán)三種情形。

　　根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規(guī)定，國有土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍包括：

　　(1)集體土地所有權(quán)的權(quán)能

　　1)集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制?！段餀?quán)法》規(guī)定，對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán);分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán);屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。

　　2)集體土地所有者代表對土地行使處分權(quán)的限制。①受農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員共同意志的限制;②受國家法律和政府管理的限制。

　　(2)集體土地所有權(quán)的范圍

　　農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有?！段餀?quán)法》規(guī)定，集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施;集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

　　例題：農(nóng)村中的國有土地有()。

　　A.名勝古跡、自然保護區(qū)等特殊土地(不包括區(qū)內(nèi)集體所有的土地)

　　B.國營農(nóng)、林、漁場撥給國家機關(guān)、部隊、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地

　　C.國家撥給國家機關(guān)、部隊、學(xué)校和非農(nóng)業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地

　　D.國家撥給農(nóng)村集體和個人使用的國有土地

　　E.國家撥給農(nóng)村集體和個人使用的集體土地

　　答案: ABCD

　　解析: 國家撥給農(nóng)村集體和個人使用的集體土地，不屬于農(nóng)村中的國有土地。

　　2.土地使用權(quán)制度(掌握)

　　國有土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)派生出來的一項獨立權(quán)能，指單位或個人依法使用國有土地的權(quán)利。按照我國民法通則的規(guī)定，土地使用權(quán)是一項民事權(quán)利，是一種物權(quán)，是一種他物權(quán)，是一種用益物權(quán)。不同類型的國有土地使用權(quán)其權(quán)能有所不同。2007年，《物權(quán)法》將“土地使用權(quán)”統(tǒng)一界定為“建設(shè)用地使用權(quán)”。

　　建設(shè)用地使用權(quán)概述

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)的含義

　　《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　(2)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

　　《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　《物權(quán)法》規(guī)定，采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。

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