土地管理基礎與法規(guī)：集體土地所有權的權能及范圍

　　集體土地所有權的權能及范圍

　　1.集體土地所有權的權能及范圍

　　集體土地所有權的主體是農民集體。所謂農民集體應具備三個條件：第一，必須有一定的組織形式和組織機構。如集體經濟組織、村民委員會或村民小組。第二，應當具有民事主體資格。就是這個集體組織是被法律承認的，能夠依照法律享受權利和承擔義務。第三，集體成員應為長期生活于該集體內的農業(yè)戶口的農村居民。

　　集體土地所有權包括：村農民集體土地所有權、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體土地所有權、村內兩個以上農業(yè)集體經濟組織的土地所有權三種情形。

　　根據《物權法》、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規(guī)定，國有土地所有權的權能及范圍包括：

　　(1)集體土地所有權的權能

　　1)集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權能，其權利行使受法律限制。《物權法》規(guī)定，對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權：屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權;分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權;屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織代表集體行使所有權。

　　2)集體土地所有者代表對土地行使處分權的限制。①受農民集體經濟組織成員共同意志的限制;②受國家法律和政府管理的限制。

　　(2)集體土地所有權的范圍

　　農村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有?！段餀喾ā芬?guī)定，集體所有的不動產和動產包括：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施;集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施;集體所有的其他不動產和動產。

　　例題：農村中的國有土地有()。

　　A.名勝古跡、自然保護區(qū)等特殊土地(不包括區(qū)內集體所有的土地)

　　B.國營農、林、漁場撥給國家機關、部隊、學校和非農業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地

　　C.國家撥給國家機關、部隊、學校和非農業(yè)企業(yè)、事業(yè)單位使用的土地

　　D.國家撥給農村集體和個人使用的國有土地

　　E.國家撥給農村集體和個人使用的集體土地

　　答案: ABCD

　　解析: 國家撥給農村集體和個人使用的集體土地，不屬于農村中的國有土地。

　　2.土地使用權制度(掌握)

　　國有土地使用權是從國有土地所有權派生出來的一項獨立權能，指單位或個人依法使用國有土地的權利。按照我國民法通則的規(guī)定，土地使用權是一項民事權利，是一種物權，是一種他物權，是一種用益物權。不同類型的國有土地使用權其權能有所不同。2007年，《物權法》將“土地使用權”統(tǒng)一界定為“建設用地使用權”。

　　建設用地使用權概述

　　(1)建設用地使用權的含義

　　《物權法》規(guī)定，建設用地使用權是建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　(2)建設用地使用權的設立

　　《物權法》規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

　　(3)建設用地使用權出讓合同

　　《物權法》規(guī)定，采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。 建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：當事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;土地用途;使用期限;出讓金等費用及其支付方式;解決爭議的方法。

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