土地估價(jià)師輔導(dǎo):國有土地使用權(quán)中底價(jià)的確定方法

　　國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌必須先由實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)的土地行政主管部門委托有土地評估資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并出具評估報(bào)告。然后，由政府土地主管部門成立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核確定。審核機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真審閱評估單位出具的估價(jià)報(bào)告，尤其是對于估價(jià)結(jié)果、假設(shè)條件和使用限制條件等進(jìn)行認(rèn)真分析，了解估價(jià)師的客觀意見，同時(shí)綜合考慮實(shí)施招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)的市場狀況，擬出讓地塊的條件，潛在投資者的需求，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價(jià)政策等因素，綜合確定國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣底價(jià)。

　　在確定國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價(jià)時(shí)，政府專門機(jī)構(gòu)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)論證，制定招標(biāo)、拍賣底價(jià)。如果盲目決策，底價(jià)定不準(zhǔn)，過低了可能導(dǎo)致我國國有資產(chǎn)流失，土地資產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn);過高了則使競價(jià)可選擇域值范圍太小，拍賣、招標(biāo)難以掀起你追我趕的競爭高潮，可能影響競標(biāo)、拍賣效果。

　　同時(shí)，政府應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、房地產(chǎn)市場行情、宗地的地理位置等綜合因素科學(xué)合理地測算出土地的最高出讓價(jià)，防止競拍者感情用事，開出天價(jià)。表面看，那樣場面好看、熱鬧，有轟動(dòng)效果，但從長遠(yuǎn)來看，可能導(dǎo)致兩個(gè)后果：一是競得者毀約，寧可負(fù)違約責(zé)任，而不愿承擔(dān)更大的損失，因而有損政府在人民群眾心目中的形象;二是如果競得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，則房屋購買人的切身利益將受到損害，競得者為了彌補(bǔ)在購買土地時(shí)過重的土地成本負(fù)擔(dān)，有可能在建筑時(shí)偷工減料，不按規(guī)劃的綠化要求、容積率要求開發(fā)建設(shè)施工，降低開發(fā)質(zhì)量和成本，侵犯消費(fèi)者權(quán)益，也影響了土地市場的健康、有序發(fā)展。

　　總之，既要保證國有土地資產(chǎn)不流失，又要正確引導(dǎo)市場走向，還需要充分考慮到市場的承受能力，綜合確定合理的拍賣底價(jià)。當(dāng)然，我國的土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌工作方興未艾，在很多地方還只是剛剛起步，特別是對于招標(biāo)、拍賣、掛牌中底價(jià)的確定，尚缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)，這需要在實(shí)踐中不斷完善。

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