2010年土地估價師備考：租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)1

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　　租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有建設(shè)用地使用權(quán)。租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)與國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于國有建設(shè)用地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)人為出租人，屬于國有建設(shè)用地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。在實際操作中，租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生在土地一級市場，租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)作為國有建設(shè)用地使用權(quán)登記;國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場，土地登記時作為土地他項權(quán)利登記。

　　1)租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

　?、僮赓U國有建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)人在租賃期限內(nèi)，對承租土地只依法享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)而沒有處分權(quán)。

　　依國有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)主體統(tǒng)一、“房地一致”原則，租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。這區(qū)別于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬。出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對土地的占有、使用、收益權(quán)，并非國有建設(shè)用地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的國有建設(shè)用地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而國有建設(shè)用地使用權(quán)未到出讓年限時，出租人有權(quán)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。

　　②租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利限制

　　A、期限的限制轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進(jìn)行地上建筑物、其他附著物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規(guī)定的同類用途的土地出讓最高年限。租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　B、用途的限制轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，如需改變，必須征得對方當(dāng)事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。