2010年管理與法規(guī):土地市場管理4

　　土地使用權(quán)的出讓方式

　　我國土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議方式、招標(biāo)方式和拍賣方式。

　　土地使用權(quán)的協(xié)議出讓

　　土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標(biāo)，是指出讓方選擇受讓方并與其磋商用地條件及價(jià)款，通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。

　　這種出讓方式的特點(diǎn)是政府對地價(jià)等較易控制，靈活性大，土地成交價(jià)往往較低，在當(dāng)前城鎮(zhèn)土地使用制度改革的初始階段有其存在的基礎(chǔ)。但是以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競爭機(jī)制，缺乏公開性，在地價(jià)的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較多，不利于公平競爭，也易產(chǎn)生以權(quán)謀私及國有資產(chǎn)流失。

　　它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利性項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠建設(shè)的項(xiàng)目用地。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

　　例題：協(xié)議出讓一般適用于以下項(xiàng)目用地( ABC )。

　　A.工業(yè)項(xiàng)目

　　B.市政公益事業(yè)

　　C.非贏利性項(xiàng)目

　　D.國家機(jī)關(guān)用地

　　2.土地使用權(quán)招標(biāo)出讓

　　土地使用權(quán)招標(biāo)出讓，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合受讓條件的單位或者個(gè)人根據(jù)出讓方提出的條件，以書面投標(biāo)的形式，通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓方的方式。

　　招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開招標(biāo)二是采用邀請招標(biāo)，即由招標(biāo)小組向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)文件。以該方式出讓土地使用權(quán)，主要適用于一些需要優(yōu)化土地布局、大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目的較大地塊的出讓。招標(biāo)出讓的特點(diǎn)是在出讓過程中，引進(jìn)了市場機(jī)制，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的競爭原則，有利于公平競爭，能激發(fā)投標(biāo)者對用地方案的積極研究。同時(shí)，也給出讓方留有選擇余地。

　　由于在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時(shí)，既要考慮到投標(biāo)價(jià)，還要考慮到對投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和企業(yè)的資信情況，經(jīng)過招標(biāo)小組的綜合評價(jià)，最后擇優(yōu)選定中標(biāo)者，因此，中標(biāo)者(受讓人)不一定是標(biāo)價(jià)最高的單位或個(gè)人。

　　招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)的一般實(shí)施程序是：

　　(1)出讓方通過一定媒體向有意受讓方或用地者發(fā)出招標(biāo)通知書(或招標(biāo)公告)。

　　(2)有意受讓人領(lǐng)取標(biāo)書與投標(biāo)。

　　(3)開標(biāo)、評標(biāo)與決標(biāo)。出讓方會同有關(guān)部門邀請城建、財(cái)政、稅務(wù)、計(jì)劃、銀行等部門老師組成評標(biāo)委員會，由評標(biāo)委員會主持開標(biāo)、決標(biāo)工作。

　　評審內(nèi)容一般包括投標(biāo)者的資信情況，所報(bào)出讓金數(shù)額及規(guī)劃建設(shè)方案的可行性等。評標(biāo)委員會對不具備投標(biāo)資格的標(biāo)書或不符合招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)書，以及超過截止日期送達(dá)的標(biāo)書，有權(quán)決定其無效。同時(shí)對有效標(biāo)書進(jìn)行評審，擇優(yōu)確定中標(biāo)。評標(biāo)委員會簽發(fā)決標(biāo)書后，由出讓方向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書。開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)過程應(yīng)有公證機(jī)關(guān)公證，并出具公證書。

　　(4)土地使用權(quán)出讓方和中標(biāo)者(受讓人)簽訂土地使用權(quán)

　　出讓合同，并按合同規(guī)定要求交納出讓金。如果中標(biāo)者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不與出讓方簽訂出讓合同，取消其中標(biāo)權(quán)，所繳保證金不予退還，因故需要延期簽訂合同的，應(yīng)在期限未滿之日前向出讓方提供延期簽約申請。未中標(biāo)者所繳納的投標(biāo)保證金，由出讓方如數(shù)退回。

　　例題：在確定土地使用權(quán)的中標(biāo)者時(shí)，需要考慮(ABD )。

　　A.投標(biāo)報(bào)價(jià)

　　B.投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

　　C.規(guī)劃用途

　　D.企業(yè)的資信情況

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