2010年管理與法規(guī):土地市場(chǎng)管理5

　　土地使用權(quán)拍賣(mài)出讓

　　這種出讓方式又稱(chēng)競(jìng)投，它是指由土地所有者產(chǎn)權(quán)代表按照指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓土地使用權(quán)者到場(chǎng)，就土地出讓價(jià)格公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，并將土地使用權(quán)出讓給出價(jià)最高者的一種出讓方式。

　　其特點(diǎn)是充分引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除了出讓的任何主觀(guān)因素，并使土地出讓價(jià)格較好地反映了當(dāng)時(shí)該地塊的市場(chǎng)供求關(guān)系，政府也可獲得較高收益，較大幅度地增加財(cái)政收入。

　　它適用于投資環(huán)境好、盈利大、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地，特別是大中城市的區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)地塊的出讓。

　　例題：下列用地一般采取拍賣(mài)方式的是( ABC )。

　　A. 旅游業(yè)用地

　　B.商業(yè)用地

　　C.高爾夫球場(chǎng)用地

　　D.住宅小區(qū)用地

　　拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)的一般程序是：

　　(1)土地使用權(quán)出讓方事先通過(guò)新聞媒介發(fā)出土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)公告，

　　(2)參加競(jìng)投者在拍賣(mài)前3日內(nèi)到拍賣(mài)方處領(lǐng)取有統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌。自制應(yīng)價(jià)牌，競(jìng)投行為無(wú)效。

　　(3)拍賣(mài)

　　(4)出價(jià)最高者作為受讓人即時(shí)與出讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按有關(guān)規(guī)定當(dāng)即支付履行定金。

　　(六)土地使用權(quán)出讓合同及管理

　　1.土地使用權(quán)出讓合同的概念與法律特征

　　出讓土地使用權(quán)，土地所有者和使用者的權(quán)利和義務(wù)最終是通過(guò)簽訂土地使用權(quán)出讓合同而確立的。

　　2.土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

　　土地使用權(quán)出讓合同，主要包括以下內(nèi)容：

　　(1)合同雙方當(dāng)事人。出讓方必定是市、縣級(jí)人民政府土地管理部門(mén)，而受讓方則可以是國(guó)內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。

　　(2)出讓土地使用權(quán)的土地使用期限。

　　(3)出讓土地的用途、位置和面積。

　　(4)土地使用權(quán)出讓方式。

　　(5)土地使用權(quán)出讓金支付方式。

　　(6)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定出讓人的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件。

　　(7)違約處罰規(guī)定。

　　(8)出讓合同的生效和終止條件。

　　(9)合同適用的法律。出讓合同應(yīng)適用于中華人民共和國(guó)的法律。

　　(10)合同爭(zhēng)議的解決方式。友好協(xié)商或通過(guò)調(diào)解解決,也可以用仲裁方式或訴訟方式解決爭(zhēng)議。

　　(11)合同使用的文字及其有效文體。

　　(12)合同簽署人的身份、簽署時(shí)間、簽署地點(diǎn)。

　　(13)土地使用條件，也稱(chēng)土地使用規(guī)則，是出讓方在出讓行為之前，事先同有關(guān)部門(mén)共同協(xié)商，擬訂出的有關(guān)出讓地塊使用的具體行為規(guī)則。

　　例題：土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容包括( ABCD )。

　　A.出讓土地的用途、位置和面積

　　B.土地使用權(quán)出讓方式

　　C.土地使用權(quán)出讓金支付方式

　　D.合同雙方當(dāng)事人

　　3.土地使用權(quán)出讓合同的管理

　　出讓合同的管理主要包括以下幾個(gè)方面：

　　(1)對(duì)出讓合同主體的審查和認(rèn)定。

　　(2)對(duì)無(wú)效合同的認(rèn)定及其處理。

　　(3)審查出讓合同的合法性。

　　(4)審查合同內(nèi)容的完整性。

　　(5)出讓合同的變更與解除。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，變更與解除合同的條件有下列各種情況：①出讓方因社會(huì)公共利益的需要②土地使用者想改變出讓合同規(guī)定的土地用途③因不可抗力或意外事件的發(fā)生，致使合同無(wú)法履行的④由于合同一方違約。

　　(6)合同糾紛的調(diào)解和仲裁。

　　(7)對(duì)出讓合同進(jìn)行分類(lèi)、登記、匯總、立卷歸檔，作為土地市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)資料予以保存

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