理論與方法:基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

　　本章在內(nèi)容上分為四個(gè)部分，第一部分是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的相關(guān)概念的介紹，第二部分是基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，第三部分為基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的建立，第四部分為基準(zhǔn)地價(jià)的更新與應(yīng)用。此章涉及的內(nèi)容較多，對(duì)此章的學(xué)習(xí)應(yīng)緊密結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508― 2001)，在理解的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

　　第一部分的主要內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本任務(wù)和原則、特點(diǎn)、評(píng)估的原理、思路和基本要求及評(píng)估的資料條件等內(nèi)容。對(duì)此部分內(nèi)容應(yīng)加強(qiáng)理解，結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的具體操作加以記憶?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估的一項(xiàng)重要內(nèi)容是資料的調(diào)查和整理。資料內(nèi)容主要有土地定級(jí)成果資料、土地利用效益資料、地租、地價(jià)資料、影響地價(jià)的因素資料等。

　　第二部分是本章的核心內(nèi)容之一，應(yīng)重點(diǎn)掌握。其中應(yīng)特別注意樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算、土地利用效益資料的處理、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算模型的選取、基準(zhǔn)地價(jià)最終確定等內(nèi)容。

　　對(duì)第三部分學(xué)習(xí)主要是掌握如何建立基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，即如何編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表和相應(yīng)的影響因素指標(biāo)說(shuō)明表。這部分內(nèi)容是運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求算宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。

　　為保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，需對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系進(jìn)行及時(shí)更新。在第四部分應(yīng)著重掌握城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)成果的更新的技術(shù)途徑：一是以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià);二是以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，以土地收益為依據(jù)，以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià);三是以土地定級(jí)(或均質(zhì)地域)為基礎(chǔ)，以地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。前兩個(gè)途徑的基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法和步驟與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的方法和步驟相同，而對(duì)于第三種途徑，應(yīng)掌握相應(yīng)的更新公式。

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