理論與方法:宗地地價評估

　　宗地地價評估是根據(jù)評估目的、待估宗地的特點和當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅臓顩r，選擇適宜的估價方法對待估宗地權(quán)益進行分析，評估出待估宗地在某一基準(zhǔn)日土地使用權(quán)價格。

　　宗地地價具有特殊性、目的多樣性、公正性和時效性等特點，在估價時，要把握這些特點，使評估出的結(jié)果能夠體現(xiàn)出地價的特點。

　　我國宗地地價評估的基本方法，主要有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等多種方法，前4種方法的特點、使用范圍、限制條件和程序在相應(yīng)章節(jié)已做了介紹，在本章則僅著重介紹基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的特點、使用范圍、限制條件和程寧等?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法，是我國的土地估價普遍采用的方法之一。它是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是替代原理。基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，適用于已完成基準(zhǔn)地價評估并建立了基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系的城鎮(zhèn)中的土地估價。它是一般比較法的變形，利用它可以在短時間內(nèi)對大批量宗地進行評估，其評估精度與摹準(zhǔn)地價及其修正體系的精度密切相關(guān)。對于該方法.我們應(yīng)重點掌握其估價程序和方法，主要是一些系數(shù)如何進行修正和評估結(jié)果如何確定等。

　　對于具體的宗地地價評估而言，我們應(yīng)熟悉評估的基本程序，學(xué)習(xí)的重點應(yīng)放在選擇估價方法、試算宗地價格、試算價格調(diào)整以及最后估價額的確定、估價報告書的撰寫上，特別是在選擇估價方法、試算地價的步驟中，我們需要熟悉各種估價方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，根據(jù)待估宗地的特點和具體條件恰當(dāng)選擇估價方法?？舍槍Α案鞣N估價方法比較一覽表”。通過比較加深理解。以做到在實際地價評估得心應(yīng)手。

　　估價報告(包括土地估價報告和土地估價技術(shù)報告)的撰寫也是本章

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月12、13日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡章
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.