理論與方法:建筑物估價(jià)方法

　　建筑物估價(jià)是指估價(jià)人員在遵循有關(guān)估價(jià)原則的前提下，根據(jù)估價(jià)目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)待估建筑物價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析和判斷，評(píng)估出待估建筑物在某一期日的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)建筑物進(jìn)行估價(jià)，首先要對(duì)建筑物的基礎(chǔ)知識(shí)有所了解，因此本章首先簡(jiǎn)要介紹了建筑物的概念、基本功能以及分類等相關(guān)知識(shí)。在進(jìn)行建筑物估價(jià)前，還要了解建筑物估價(jià)的基本原理。依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價(jià)分成兩類：一類是具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等，評(píng)估出建筑物的市場(chǎng)價(jià)格;另一類是不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的基本原理則是用成本法計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估出建筑物的價(jià)格。

　　建筑物價(jià)格水平受眾多因素的影響，主要有建筑物的重置價(jià)、環(huán)境因素以及一些其他因素，在這些因素中，建筑物的重置價(jià)是決定建筑物價(jià)格的最基本因素，而影響建筑物重置價(jià)的因素主要有建筑結(jié)構(gòu)、種類、式樣，材料等，在估價(jià)中，要注意這些因素對(duì)建筑物價(jià)格所產(chǎn)生的影響。此外，在建筑物估價(jià)中還有幾個(gè)重要概念，比如重建成本、暈置成本、應(yīng)汁折舊和建筑物殘值等。對(duì)重置成本和重建成本，一定要清楚它們之問(wèn)的區(qū)別和聯(lián)系在估價(jià)時(shí)，做到應(yīng)用無(wú)誤。

　　本章介紹了重置價(jià)格折舊法、對(duì)照法、比較法以及建筑物殘余法等。建筑物估價(jià)方法對(duì)于重置價(jià)格折舊法，要重點(diǎn)掌握該方法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定方法。應(yīng)了解重置價(jià)格折舊法的定義、基本思路和公式，其中最主要的是確定建筑物的重置價(jià)格和建筑物的折舊額，應(yīng)重點(diǎn)掌握。確定折舊的方法較多。平均年限折舊法是最常用也是最重要的一種方法，應(yīng)熟練掌握計(jì)算公式及其具體應(yīng)用，其中應(yīng)特別注意耐用年限的含義。

　　此外，在建筑物估價(jià)中還應(yīng)注意其他一些問(wèn)題.比如建筑物估價(jià)要注意各樓層的籌鋅、建筑物折舊等。在估價(jià)時(shí)，要按照方法的具體要求進(jìn)行，避免出現(xiàn)問(wèn)題。

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