理論與方法:成本逼近法

　　成本逼近法是土地估價(jià)方法之一。同前幾章一樣，對(duì)此方法的學(xué)習(xí)也主要是從原理、特點(diǎn)、基本公式、適用范圍、限制條件和估價(jià)程序及方法等方面。

　　成本逼近法就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本逼近法估價(jià)的基本公式是學(xué)習(xí)該方法的一個(gè)脈絡(luò)。從該公式，我們不難理解成本逼近法估價(jià)的基本思路，就是把對(duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)作為基本成本，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上基本成本所對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)和利息，以及土地所有權(quán)所帶來(lái)的收益，從而求得土地價(jià)格。對(duì)于土地價(jià)格的各構(gòu)成要素的具體含義本教材也從理論上做了詳細(xì)介紹，我們應(yīng)該清晰認(rèn)識(shí)各要素的含義。

　　成本逼近法的特點(diǎn)和適用范圍，應(yīng)在理解的基礎(chǔ)上加以掌握。成本逼近法是以成本累

　　加為途徑，而成本高并不一定表明效用和價(jià)值高，因此，其評(píng)估結(jié)果只是一種“算術(shù)價(jià)格”，對(duì)土地的效用、價(jià)值和市場(chǎng)需求方面的情況未加考慮，這是成本逼近法的限制。但成本逼近法仍可作為投資者衡量投資效益，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)可行性分析等的重要方法，同時(shí)也是估算土地成本價(jià)格的一種途徑。

　　本章詳細(xì)介紹了估價(jià)的程序與方法。成本逼近法評(píng)估地價(jià)的程序大致分為以下幾個(gè)步驟：計(jì)算土地取得費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、投資利息、利潤(rùn)，然后確定土地增值收益，最后確定土地的價(jià)格。對(duì)每一個(gè)計(jì)算步驟中的具體指標(biāo)的計(jì)算，我們必須明確其真正含義.以便確定其具體數(shù)值。

　　在成本逼近法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，需要注意幾個(gè)問(wèn)題.以免產(chǎn)生方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤。

　　(1)土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)均應(yīng)是評(píng)估基準(zhǔn)日的重置費(fèi)用.而不能按照企業(yè)實(shí)際取得和開(kāi)發(fā)利用土地時(shí)的實(shí)際投入計(jì)算。

　　(2)各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析，要采用合理的方法對(duì)所選用的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，做到數(shù)據(jù)的可靠和合理。

　　(3)成本逼近法評(píng)估結(jié)果一般作為投入成本價(jià)格分析，用于作為市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)慎重。如果企業(yè)是為了核定土地資產(chǎn)和進(jìn)行賬務(wù)處理，而不是為了土地買(mǎi)賣(mài)交易，則成本逼近法評(píng)估出的土地價(jià)格可以直接應(yīng)用。只有在進(jìn)行了充分的市場(chǎng)分析，校核和驗(yàn)證的評(píng)估結(jié)果才能作為市場(chǎng)交易的成交價(jià)格。

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注: 土地估價(jià)師頻道   土地估價(jià)師論壇

?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間：9月12、13日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.