理論與方法:剩余法

　　剩余法，也稱假設(shè)開發(fā)法、殘余法，它是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。其更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余。剩余法可應(yīng)用于：①土地估價(jià);②確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價(jià)格;③確定開發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用。此外，剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，單獨(dú)求得土地或房屋的價(jià)格。

　　剩余法估價(jià)是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費(fèi)用。其可靠性取決于是否根據(jù)最有效使用原則和合法原則確定土地最佳利用方式;是否依據(jù)市場行情正確判斷土地和建筑物售價(jià);是否正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤。在應(yīng)用剩余法估價(jià)時(shí)除要求掌握其基本公式和程序外，還應(yīng)注意其限制條件和假設(shè)，并特別注意其適用范圍。剩余法適用于4種類型的土地估價(jià)：①待開發(fā)土地的估價(jià);②待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，這時(shí)公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用;③僅將土地或房地產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);④現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。在此指出，當(dāng)建筑物較新且處于最佳使用狀態(tài)時(shí)，剩余法是一種有效的方法。就目前的地產(chǎn)市場來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用和重要的估價(jià)方法。

　　此外，本章還有幾個(gè)要點(diǎn)需要掌握。一是注意最佳開發(fā)利用方式的確定，二是利息的計(jì)算問題。

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