2009年經(jīng)典土地估價報告改錯題選編(3)

　　二、估價方法與估價過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進行評估。具體評估過程如下：

　　(一)成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格：(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息十利潤)×土地增值收益

　　1.土地取得費及有關(guān)稅費根據(jù)《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補償費、安置補助費、青苗(含林木)補償費和附著物補償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。

　　(1)征地費：通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2.0~3.0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2.5萬元/畝，即37.5元/平方米。

　　(2)有關(guān)稅費：由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開墾費8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費7元/平方米，合計稅費為19.5元/平方米。

　　(3)土地管理費：根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費有關(guān)規(guī)定：土地管理費按征地費總額的3%征收，則為1.1元/平方米。

　　上述三項合計，土地取得費為58.1元/平方米。

　　2.土地開發(fā)費此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。

　　通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域“三通一平”的平均開發(fā)費用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為50元/平方米。

　　3.投資利息根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按1年計，設(shè)定土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計，則投資利息=(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%= (58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/平方米)

　　4.投資利潤調(diào)查近期B縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及X X企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設(shè)定年投資利潤率為12%，則：投資利潤=(土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)費+投資利息) ×開發(fā)周期×12%=(58.1+50+6.32) ×1×12%=13.7(元/平方米)

　　5.計算土地增值收益(土地所有權(quán)收益)

　　根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。

　　故土地增值收益=(征地費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×10%=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)

　　6.計算待估宗地的土地使用權(quán)價格待估宗地的土地使用權(quán)價格=58.1+50+6.32+13.7+36.5 =164.6(元/平方米)

　　(二)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》，采用基準(zhǔn)地價測算宗地地價的公式如下：宗地地價：待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價×Al×A2×A3×A4×A5 A1――區(qū)域條件修正系數(shù)A2――容積率修正系數(shù)A3――土地使用權(quán)年期修正系數(shù)A4――基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)A5――期日修正系數(shù)采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下：

　　1.確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為150元/平方米。

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