2009年經(jīng)典土地估價報告改錯題選編(4)

　　2.確定區(qū)域條件修正系數(shù)(A1)

　　經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553. 3.確定容積率修正系數(shù)(A2)

　　待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表(表3―1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16.表3―1 容積率修正系數(shù)表

　　容積率 <1.0 2 3 4 5 >5

　　容積率修正系數(shù) 1.0 1.8 2.4 3.2 3.5 4

　　4.確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)(A3)

　　待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年，至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式：

　　A3=[1―1/(1十8%)35.67]/[1―1/(1十8%)40] =0.948017/0.995426 =0.95237

　　5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)(A4)

　　根據(jù)此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度，參照佃縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17.

　　6.期日修正系數(shù)《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05.

　　7.確定待估宗地的土地價格根據(jù)公式：宗地地價=基準(zhǔn)地價×Al×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/平方米)

　　三、地價的確定

　　1.地價的確定對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別為：成本逼近法：164.6元/平方米基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：185.2元秤方米綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果： 待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2 =162.6(元/平方米)

　　2.估價結(jié)果待估宗地土地面積：2200.8平方米單位面積地價：162.6元/平方米總地價：35.785萬元

　　第四部分附件

　　1.委托估價函

　　2.待估宗地區(qū)域位置圖

　　3.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　4.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　5.土地估價師證書復(fù)印件

　　土地估價報告改錯題土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

　　第一部分總述

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