2009年土地估價報告解析(三)

　　第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

　　一、估價對象描述：

　　1.土地登記狀況委估宗地為國有出讓土地，估價對象土地使用權(quán)屬于XXXX公司。委估宗地位于XXXX路，根據(jù)委托方提供的有關(guān)材料，2001年XXXX公司取得了證號為XXXX號《國有土地使用證》，土地面積為9542.95┫，其四至狀況為：東：XXXX;南：XXXX;西：XXXX路;北：XXXX路。宗地號為XXXX，圖號為XXXX.根據(jù)《XXXX市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新》成果，估價對象處于三級地。

　　2.土地權(quán)利狀況估價對象為國有出讓土地，其土地使用權(quán)屬于XXXX公司。2003年2月，XXXX司將土地抵押給銀行。根據(jù)XXXX市中級人民法院于2003年6月23日(XXXX號)《XXXX省XXXX市中級人民法院民事裁定書》宣告XXXX公司破產(chǎn)。至評估基準(zhǔn)日，委估宗地土地設(shè)定有抵押權(quán)，未有租賃權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利存在。

　　3.建筑物和地上附著物狀況勘估基準(zhǔn)日，待估宗地內(nèi)建有商業(yè)樓一棟，共4層，建筑結(jié)構(gòu)為框架，竣工時間為1985年7月，建筑面積為14320┫.容積率為1.5.

　　二、地價影響因素分析

　　(一)一般因素(略)

　　(二)區(qū)域因素

　　影響估價對象作為商業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：區(qū)域概況、交通條件、環(huán)境條件、規(guī)劃限制等。描述如下(略)。

　　(三)個別因素

　　估價對象位于XXXX市XXXX路，用地面積為9542.65┫.土地用途為商業(yè)用地，宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地西側(cè)緊臨XX路，該宗地距市商服中心為4240m，距農(nóng)貿(mào)市場約為1680m，距XXXX火車站約5320m，距長途汽車站約5360m.勘估基準(zhǔn)日，宗地紅線內(nèi)具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場地平整，即“六通二平”的基礎(chǔ)設(shè)施條件，自來水公司統(tǒng)一供水;排水雨污合流，排入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng);供電由XXXX站供電;直撥電話19部，傳真機一部，內(nèi)外聯(lián)系方便，自備鍋爐供熱。宗地內(nèi)有商業(yè)樓一棟，總建筑面積14320┫，容積率1.5.該宗地未來規(guī)劃用途為商業(yè)用地，周圍為商業(yè)用地，對建筑物高度及容積率略有限制。

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