2009年土地估價(jià)報(bào)告解析(四)

　　第三部分 土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　土地使用權(quán)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成 的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)中，本次估價(jià)我們?cè)谧裱?、公正、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則(內(nèi)容略)：

　　1.替代原則

　　2.預(yù)期收益原則

　　3.需求與供給原則

　　4.變動(dòng)原則

　　5.綜合分析原則

　　6.多種方法相結(jié)合的原則

　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

　　(一)估價(jià)方法

　　選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》)，宗地地價(jià)的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開(kāi)發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)估價(jià)法等多種方法，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選取適宜的方法。

　　待估宗地位于XXXX路以南，在《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》范圍內(nèi);屬于商業(yè)三級(jí)地，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法切實(shí)可行;且宗地作為商業(yè)用地，同類(lèi)區(qū)域市場(chǎng)交易資料較豐富，可采用市場(chǎng)比較法作為第二種估價(jià)方法。故依據(jù)《規(guī)程》并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場(chǎng)比較法測(cè)算地價(jià)，并將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價(jià)。

　　建筑物現(xiàn)值采用重置價(jià)格折舊法計(jì)算。

　　(二)估價(jià)過(guò)程

　　1.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　1)基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格;基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 正法是依估價(jià)對(duì)象所處土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

　　2)《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》測(cè)算區(qū)范圍是XXXX，面積XXXXkm.共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類(lèi)用地，其中商業(yè)分為XX級(jí)，住宅為XX級(jí)，工業(yè)為XX級(jí)。該《XXXX市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新》于XXXX年XXXX月通過(guò)XXXX省國(guó)土資源廳組織的鑒定驗(yàn)收并經(jīng)XXXX市人民政府公布實(shí)行。

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