對我國現(xiàn)行地價政策的分析一

　　我國現(xiàn)行的地價政策對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和地產(chǎn)市場的發(fā)育起了不小的作用，但相距其要達(dá)到的目的還有一定的差距。所謂地價政策是政府制訂的有關(guān)影響地價高低、地價走勢方面的政策的總稱。我國目前已有的地價管理政策包括出讓地價政策、轉(zhuǎn)讓地價政策、公告地價政策等。

　　出讓地價政策分析

　　我國已經(jīng)出臺的出讓地價政策至少包括：按計劃供應(yīng)土地、抑制協(xié)議出讓土地中的低地價等，但這兩個方面到目前為止收效甚微。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第九條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃”，第十條又規(guī)定：“縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出上土地使用權(quán)總面積的方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)?！币环矫?，我國的土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃分別是由土地管理部門和規(guī)劃部門主持制定，而每年土地出讓的實際操作者也是這兩個部門，那么就完全可能出現(xiàn)這種情況：當(dāng)計劃數(shù)與實際出讓數(shù)不一致時，修訂計劃就可使之一致起來。也就是說，在目前這種機(jī)制下，土地供應(yīng)計劃難以真正達(dá)到預(yù)期目的。另一方面，根據(jù)該法，所有的非農(nóng)建設(shè)項目都是房地產(chǎn)開發(fā)，實際上工業(yè)項目和一些特大建設(shè)項目是很難這樣規(guī)范地下達(dá)計劃指標(biāo)的，而工業(yè)項目跟一般住宅和商業(yè)樓、寫字樓又有很大差別。那么，許多地方在實際操作中，就以工業(yè)用地為名搞其它非工業(yè)項目，結(jié)果使得非農(nóng)用地計劃的有效性大大地打了折扣。

　　更重要的是，我們以前的土地供應(yīng)計劃偏重于農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的數(shù)量，而忽視了舊城改造、企業(yè)改造中的土地供應(yīng)量，許多開發(fā)商就瞄準(zhǔn)了這一同機(jī)，利用這部分土地大建寫字樓、商業(yè)樓、各類住宅等。其實，一個城市的非農(nóng)建設(shè)用地從應(yīng)計劃應(yīng)該完全包括農(nóng)轉(zhuǎn)非部分和建成區(qū)的進(jìn)入市場的部分。只有把這些建設(shè)用地都納入計劃控制之中，才能真正把握住地價走勢。

　　從出讓方式來看，所有營利性用地都按招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行，出讓價格自然就能反映出市場水平，可我國自推行土地出讓制度以來，絕大多數(shù)土地都是按協(xié)議方式出讓的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價?！痹谀壳扒闆r下，“最低價”的制訂者和“出讓金”的確定者都是同一主體――城市政府，所以，只要出讓土地的出讓金不低于事先規(guī)定的地價，盡管市場價很高，也是“合法”的。這樣，就讓法律上的規(guī)定流于形式。

　　轉(zhuǎn)讓地價政策分析

　　轉(zhuǎn)讓地價政策分為兩方面：一是防止過低的地價出現(xiàn)，二是抑制地價過高地上漲。為了制止土地使用者以過低的地價轉(zhuǎn)讓土地，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》第二十六條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)?！爆F(xiàn)在按明顯低于市場價格轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)主要是原行政劃撥土地，其用地者是機(jī)關(guān)、部隊、國營企業(yè)及其副業(yè)單位，這些單位為了解決資金短缺問題、住房問題，往往以低于市場價格的價格處置其土地。還有一種情況就是抵償債務(wù)和稅收欠款時，則法院和稅務(wù)局主持拍賣的一些土地，這些土地的價格往往也是低于市場價格。對于這類低價交易的土地，地方政府都無力購買，關(guān)鍵問題是沒有這筆資金，同時，也缺乏指導(dǎo)實際操作的政策、法規(guī)。

　　該《條例》的第二十六條同時還規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施?！逼鋵?，自該《條例》實施以來，地方人民政府都沒有針對當(dāng)?shù)夭缓侠砩蠞q的地價采取過必要的措施。為此，1992年-1993年在全國出現(xiàn)的“房地產(chǎn)熱”中，很多地方的土地轉(zhuǎn)讓價格都在極短的時間內(nèi)成倍地上漲，無論從什么角度去看，都屬于不合理上漲。針對這種情況，國務(wù)院在1993年出臺了《土地增值稅暫行條例》，要求從1994年1月1日起執(zhí)行，1995年1月27日財政部發(fā)布了實施細(xì)則。征收土地增值稅的目的，就是抑制地價的不合理上漲。但自該《條例》出臺以來，各地執(zhí)行是并不理想。原因和有以下幾方面：(1)該《條例》自實施以來，各地的地價都處于一種下降狀態(tài)，幾乎無“增值”可言。(2)土地增值稅對下面兩種情況未明確辦法，而這兩種情況又很普遍：一是原來行政劃撥土地的轉(zhuǎn)讓;二是轉(zhuǎn)讓已使用很多年之后的出讓土地轉(zhuǎn)讓。因為就受讓者而言，當(dāng)他不需要使用該土地時，他可以轉(zhuǎn)讓;當(dāng)他使用若干年后，地價自然上漲很多時，他也可以轉(zhuǎn)讓土地。房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)要素，應(yīng)該鼓勵其合理的流動，抑制其投機(jī)行為。地方政府本著搞活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，很顯然對征收土地增值稅就不積極了。

　　公告地價制度分析

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，要定期公布基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價。但真正要公布的標(biāo)定地價體系并示建立起來，而各地完成的基準(zhǔn)地價實際上并不能真實地反映出具體地塊的價格水平。因為現(xiàn)在的基準(zhǔn)地價一方面它是平均價格，另一方面，計算基準(zhǔn)地價的資料時間跨度大，完成后，又因成本高，很難及時更新，再加之，基準(zhǔn)地價在很大程度上是政府確定的價格，所以，基準(zhǔn)地價和市場價格有一定差距。即使這樣，地方政府也不愿意公告基準(zhǔn)地價：一是因為蕨地價是地方政府出讓土地、補(bǔ)收出讓金的依據(jù)，二是因為估價機(jī)構(gòu)都以基準(zhǔn)地價作為評估地價的參照價，對于評估者來講，要評估一個地方的地價，必須擁有該地的基準(zhǔn)地價，否則，評估結(jié)果就有不能通過確認(rèn)之虞?；鶞?zhǔn)地價的最佳用途應(yīng)該是收稅之依據(jù)，可現(xiàn)在收稅的依據(jù)是評估價，基準(zhǔn)地價應(yīng)公告，可社會上知道的價格卻是市場交易價。

　　因此可見，地價和地價政策在國民經(jīng)濟(jì)政策中起著重要作用。合理的地價政策可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相反，地價政策應(yīng)用不當(dāng)可以破壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，對地價政策切不可等閑視之，要深入地研究和探討，以期不斷完善。

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