對(duì)我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)政策的分析二

　　一

　　土地既是資源，又是資產(chǎn)。地價(jià)對(duì)土地資源配置起調(diào)節(jié)杠桿的作用，對(duì)土地資產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)和分配起度量衡的作用。正因?yàn)檫@樣，對(duì)資源配置來講，地價(jià)不是越高越好，也不是越低越好。不過，要從降低社會(huì)產(chǎn)品成本、提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力來講，地價(jià)確實(shí)越低越好。在我國(guó)目前的土地管理體制下，土地管理部門既是土地資源管理者，又是土地資產(chǎn)管理者，這兩者所追求的目標(biāo)很難在地價(jià)上統(tǒng)一起來。

　　自從我國(guó)土地使用制度改革以來，各級(jí)土地管理部門都在強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理的目標(biāo)，即強(qiáng)調(diào)土地收益，維護(hù)土地所有者的權(quán)益，這一點(diǎn)可以通過對(duì)土地出讓地價(jià)、行政劃撥土地的補(bǔ)交地價(jià)款以及企業(yè)股份制改造中的土地處置價(jià)的最低限額規(guī)定中看出。在省級(jí)以上土地管理部門還主要體現(xiàn)出條條管理的特點(diǎn)，可在市縣一級(jí)土地管理部門，他們既是土地資源的管理者，又是土地資產(chǎn)的直接經(jīng)營(yíng)管理者。他們既要盡可能多地實(shí)現(xiàn)土地收益(這里指絕對(duì)總量)，又要按照當(dāng)?shù)卣l(fā)展經(jīng)濟(jì)、吸引投資者的意圖，以盡可能多地出讓土地。這樣的結(jié)果，土地資源管理者的目標(biāo)――保護(hù)耕地和土地資產(chǎn)管理者的目標(biāo)――盡可能高地實(shí)現(xiàn)土地收益都不能實(shí)現(xiàn)。

　　去年開始實(shí)施的新《土地管理法》為了解決這一矛盾，規(guī)定存量土地收益全部留給地方，增量土地收益全部上交，然后中央與地方再“三七”分成。這是一個(gè)解決問題的辦法，但由于土地管理者的雙重身份，地價(jià)政策既難有明確統(tǒng)一目標(biāo)，又難以實(shí)現(xiàn)。

　　二

　　作為土地管理者和土地所有者，各自的目標(biāo)是不完全相同的。土地所有者的目標(biāo)就是追求地租地價(jià)的最大化，而土地管理者的目標(biāo)就不是追求地租地價(jià)的最大化，而是追求整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。土地所有者和土寺使用者的利益都受法律保護(hù)，地租地價(jià)過高必然傷害土地利用者的利益，要讓他們都能獲得利益，只能是全社會(huì)的地租地價(jià)水平不能太高或太低。至于多同為適合呢?這就是地價(jià)政策目標(biāo)所要解決的問題。

　　實(shí)行低地價(jià)政策。如果人為地壓低地租地價(jià)，一是容易造成土地的投機(jī);二是不利于節(jié)約使用土地資源，這與我國(guó)的土地資產(chǎn)嚴(yán)重缺缺不相適應(yīng)。所以，這不是土地管理者所追求的政策目標(biāo)。

　　實(shí)行高地價(jià)政策。人為地抬高地租，使土地開發(fā)者、土地使用者的成本增加，這樣雖然能一時(shí)滿足土地所有者的追求利益最大化的目的，并能減少開發(fā)建設(shè)對(duì)土地的需求，但同時(shí)，又會(huì)增大投資成本，減少投資，最終制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這也不是土地管理者所要追求的政策目標(biāo)。

　　地價(jià)不斷下降。地價(jià)下降本身并不是好事，它一方面會(huì)傷害土地投資者的利益，另一方面，也有可能傷害金融業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)，對(duì)消費(fèi)者也不完全是好事。因?yàn)榈禺a(chǎn)與其他一般商品不同，它是耐用品。對(duì)消費(fèi)者來講，買地產(chǎn)除了消費(fèi)以外，還希望其保值、增值，地租地價(jià)總是不斷下降，同樣會(huì)影響地產(chǎn)投資者的信心，從而使地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條起來。所以，國(guó)際貨幣基金組織的官員在談到美國(guó)1997年的物價(jià)下降時(shí)，也說物價(jià)下降并不是好事，他們所追求目標(biāo)是穩(wěn)定物價(jià)。這一點(diǎn)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣適用，而且不斷下降的地租地價(jià)也違背地租地價(jià)的運(yùn)行規(guī)律。

　　不斷上升的地租地價(jià)。地租地價(jià)呈上升趨勢(shì)，這是地租地價(jià)的規(guī)律所決定的。但這種上升要有一個(gè)度，否則也會(huì)引導(dǎo)起土地投機(jī)，并同時(shí)走向地租地價(jià)過高的泥潭。這里又可以分為以下幾種：

　　――與物價(jià)上漲幅度一致的地租地價(jià)上升速度。這是目前評(píng)估人員很容易并愿意采用的一個(gè)參數(shù)，即用物價(jià)上漲指數(shù)來代替地價(jià)上漲指數(shù)。其實(shí)，這是很不正確的。一方面，物價(jià)的變化規(guī)律不同，根據(jù)價(jià)值規(guī)律，隨著人類勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，物價(jià)必然下降，而地價(jià)卻是隨著單位土地面積上取集的財(cái)富的增多而增加、上升;另一方面，物價(jià)的上升或下跌在一個(gè)國(guó)家?guī)в泻艽蟮慕y(tǒng)一性、普遍性，地區(qū)差別相對(duì)較小，而地價(jià)卻不然，即使上升、下降，它也會(huì)因城市、城市內(nèi)的土地位置及用途的不同，而差異迥然。所以，讓地價(jià)與物價(jià)按同樣的變化方向或速度來變化是不成立的。

　　――與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的增長(zhǎng)速度同步進(jìn)行。地租地價(jià)實(shí)質(zhì)上就是對(duì)社會(huì)剩余價(jià)值的分割。在土地供求關(guān)系未變化的情況下，地租地價(jià)應(yīng)該與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同方向變化。所以，我們?cè)谶x擇地價(jià)變化指數(shù)時(shí)，可以用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度作為參考。同時(shí)，這也是我們的地價(jià)政策目標(biāo)之一。在土地供不應(yīng)求的情況下，地價(jià)的上升速度可以高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度，至于高出多少為適度，這也要經(jīng)過實(shí)踐才能總結(jié)出來。

　　不同用途土地的地租地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)及其上升速度要區(qū)別對(duì)待。土地轉(zhuǎn)為非逐用途時(shí)的價(jià)格應(yīng)該提高，并按新用途來支付地價(jià)，這既是國(guó)際通行作法，也是保護(hù)耕地的主要經(jīng)濟(jì)措施。別墅和高檔住宅的地價(jià)和樓面地價(jià)都應(yīng)該高于普通住宅用地。工業(yè)用地實(shí)行低地價(jià)，并且全國(guó)的工業(yè)地價(jià)差別不可太大。普通住宅實(shí)行低地價(jià)，但要區(qū)別對(duì)待。國(guó)有企事業(yè)單位、行政部門職工的工資低，其住宅用地的地價(jià)現(xiàn)在還只能是低地價(jià)，盡管他們的住宅買下來了，但交易也只能在這些單位的人員之間進(jìn)行。而其他中高收入階層人員的住宅用地價(jià)格則可以隨行就市，由市場(chǎng)決定，對(duì)購(gòu)買者不作限制。

　　把上面的地價(jià)政策目標(biāo)歸納起來，就是：保持與我國(guó)的生產(chǎn)力水平、國(guó)民收入水平以及土地資源狀況相適應(yīng)的地價(jià)水平，保持與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同步變化的地價(jià)變化速度。

　　關(guān)于地價(jià)水平。地價(jià)水平的高低不僅是個(gè)絕對(duì)概念，而且是個(gè)相對(duì)概念。所謂絕對(duì)概念，是指地塊具體的交易價(jià)格，其表現(xiàn)方式就是單位面積價(jià)格。一般而言，單位面積的價(jià)格越高，就表明地價(jià)水平越高，這也是社會(huì)普遍接受的概念。但從地價(jià)的本質(zhì)來看，地價(jià)實(shí)際上是土地所有者對(duì)社會(huì)剩余價(jià)值的分割額的反映，土地所有者分得的份額越大，投資者所得的利潤(rùn)就相對(duì)越低，反之，就越高。這種分割比例的大小也直接影響社會(huì)投資者的投資積極性，這就是所謂的地價(jià)相對(duì)概念。人們往往只注意地價(jià)的絕對(duì)概念，而不注意地價(jià)的相對(duì)概念。其實(shí)，地價(jià)的絕對(duì)水平的高低主要取決于兩大因素，一是土地單位面積上所凝結(jié)的剩余價(jià)值總量，而這與生產(chǎn)力水平、國(guó)民收入水平相關(guān);二是土地所有者和投資者分割剩余價(jià)值的比例，這個(gè)比例的大小與土地供求關(guān)系有關(guān)。所以說，我國(guó)的地價(jià)水平應(yīng)該與我國(guó)的生產(chǎn)力水平、國(guó)民收入水平和土地供求狀況相適應(yīng)。

　　關(guān)于地價(jià)變化速度和方向。地價(jià)受各種因素的影響，會(huì)不斷地發(fā)生變化。地價(jià)總的變化趨勢(shì)是不斷上升的，但有“虛漲”和“實(shí)漲”之分。所謂“虛漲”是指在投機(jī)、炒作情況下，出現(xiàn)土地供不應(yīng)求的假象，地價(jià)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而狂升，其標(biāo)志是地價(jià)的上漲速度快、上漲幅度大。但這種上漲會(huì)很快停止，隨之就是大跌。而“實(shí)漲”是指地價(jià)的上漲基本上受實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響而同步進(jìn)行，其標(biāo)志是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加，地價(jià)相應(yīng)上漲，地價(jià)上漲速度和幅度略大于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。但這種上漲速度和幅度都不很劇烈;“實(shí)漲”后的地價(jià)如作調(diào)整，其下降速度和幅度同樣很平緩，并和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的調(diào)整速度和方向相適應(yīng)。

　　要實(shí)現(xiàn)地價(jià)政策目標(biāo)，就需要有一系列的政策措施，待這些政策實(shí)施后，地產(chǎn)市場(chǎng)就可以根據(jù)我們所設(shè)立的地價(jià)運(yùn)行軌道運(yùn)行。

　　要有研究地價(jià)變化的專業(yè)人員

　　地價(jià)具有較強(qiáng)的地域性和地點(diǎn)性，所以各城市都要有專門的研究人員。要做到這一點(diǎn)，就必須有專門的機(jī)構(gòu)。這個(gè)機(jī)構(gòu)可以是政府辦的，也可以是民辦的，或者采取官辦和民辦相結(jié)合的形式。這些機(jī)構(gòu)或人員要隨時(shí)把地產(chǎn)市場(chǎng)中各種能引起地價(jià)變化的信息盡快地反映出來，并為有關(guān)方面提出相應(yīng)的政策。

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