成本逼近法中土地取得費(fèi)的測(cè)算2

　　6、土地所有權(quán)收益

　　經(jīng)計(jì)算上述各項(xiàng)之和，得出宗地成本價(jià)格為171.78元/ m2，土地所有權(quán)收益率根據(jù)新鄉(xiāng)市此用途土地利用所有權(quán)收益狀況，土地所有權(quán)收益率取20%。

　　土地所有權(quán)收益=171.78×20%

　　=34.36元/ m2

　　7、無(wú)限年期土地單價(jià)

　　土地單價(jià)=171.78+34.36

　　=206.14元/ m2

　　8、年期修正

　　由于該土地使用權(quán)規(guī)劃性質(zhì)為綜合用地，土地使用權(quán)期限為50年，上述計(jì)算為無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)值，故需進(jìn)行年期修正。

　　50年期土地單價(jià)=地價(jià)×年期修正系數(shù)=206.14×[(1-1/(1+r)n)]

　　=206.14×0.9965=205.42元/ m2

　　上述n為50年,r新鄉(xiāng)市土地局規(guī)定取12%。

　　案例二 某宗地位于新鄉(xiāng)市城市建成區(qū)內(nèi)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，土地規(guī)劃用途為倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地使用權(quán)人擬以該宗地資產(chǎn)與其它單位進(jìn)行聯(lián)營(yíng)。要求對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估(只要求求取土地單價(jià))。

　　由于委估宗地位于新鄉(xiāng)市建成區(qū)內(nèi)，調(diào)查委估宗地所在區(qū)域周邊的土地利用狀況，現(xiàn)狀大部分為倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地，此次采用成本逼近法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，主要根據(jù)該區(qū)域同一用途土地的城市拆遷改造取得土地的客觀費(fèi)用，并結(jié)合市政府頒布的其它文件，根據(jù)成本逼近法測(cè)算地價(jià)的步驟，其各項(xiàng)費(fèi)用如下：

　　1、 土地取得費(fèi)

　　拆遷安置費(fèi)98元/ m2

　　安置拆遷戶住房投資費(fèi) 112元/ m2

　　小計(jì)為210元/ m2

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　　2、 各種稅費(fèi)

　　耕地占用稅6.3元/ m2

　　水利基金3元/ m2

　　耕地開(kāi)發(fā)基金30元/ m2

　　小計(jì)為39.3元/ m2

　　3、 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　該宗地位于我市五級(jí)區(qū)段內(nèi)，公共基礎(chǔ)配套程度已達(dá)到宗地紅線外“五通”(通路、通電、通水、通訊、排水)和宗地紅線內(nèi)“五通一平”，根據(jù)我市有關(guān)規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)80元/ m2。

　　4、 投資利息

　　根據(jù)委估宗地規(guī)模及項(xiàng)目占地的特點(diǎn)，調(diào)查確定該宗地拆遷開(kāi)發(fā)期為一年，投資利息1998年7月調(diào)整后中國(guó)人民銀行公布的一年期貸款利率6.93%計(jì)算，土地取得費(fèi)及稅費(fèi)為一次性投放，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為均勻投入，則投資利息=(210+39.30)×6.93%+80×[(1+6.93%)1/2―1]=20元/ m2

　　5、 投資利潤(rùn)

　　是把土地作為一種生產(chǎn)要素，以固定資產(chǎn)方式投入并產(chǎn)生利益的和赤，根據(jù)新鄉(xiāng)市物價(jià)局的規(guī)定和近期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)情況，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的12%作為本次評(píng)估的投資利潤(rùn)等利潤(rùn)=(249.3+80) ×12%=39.52元/ m2

　　6、 土地所有權(quán)收益

　　經(jīng)計(jì)算上述1―5項(xiàng)之和得出成本價(jià)格為388.82元/平方米，土地所有權(quán)收益率根據(jù)新鄉(xiāng)市此用途土地所有權(quán)狀況，土地所有權(quán)收益率取25%

　　土地所有權(quán)收益=388.82×25%=97.12元/ m2

　　7、無(wú)限年期土地單價(jià)

　　土地單價(jià)=388.82+97.21=486.03元/ m2

　　8、50年期土地單價(jià)

　　由于上述計(jì)算為無(wú)限年期土地價(jià)格需要進(jìn)行年期修正

　　50年期土地單價(jià)=地價(jià)×年期修正系數(shù)

　　=486.03×[(1-1/(1+r)n)]=486.03×0.9965=484.33元/ m2

　　上述n為50年，r按新鄉(xiāng)市土地局規(guī)定取12%。

　　四、 結(jié)束語(yǔ)

　　成本逼近法的土地取得費(fèi)的求取不是一件簡(jiǎn)單的事，至今全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。本文作者結(jié)合本地實(shí)際情況，求取土地取得費(fèi)用的方法，只是在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中一點(diǎn)淺淺的體會(huì)，其中還存在不成熟的地方，希望有關(guān)同仁老師給予指正。同時(shí)更希望它能起到拋磚引玉的啟迪作用。以提高估價(jià)實(shí)務(wù)的可操作性。