城市地價管理與國有土地資本運營一

　　城市地價管理是介于宏觀地價管理和微觀地價管理之間的一種管理形態(tài),它主要是我國地市一級的管理實踐,是目前整個地價管理體系的一個很重要的層次。由于在現(xiàn)行體制下,我國城市國有土地基本上是由市一級來管理,又鑒于城市國有土地資本運營對整個城市的建設(shè)和發(fā)展具有舉足輕重的作用,因此深入研究探索城市地價管理及其規(guī)律,對更好地促進城市國有土地資本運營具有重要的意義。

　　城市地價管理在搞活城市土地資本運營中具有重要作用

　　城市地價管理的主要職責(zé)是:貫徹執(zhí)行國家有關(guān)地價管理的法律法規(guī)和方針政策,制定并實施本級城市乃至所轄縣級市、縣城的基準(zhǔn)地價和地價政策,有效地運用價格機制調(diào)控和管理本地區(qū)的土地市場。因此,它是一個從理論到實踐,把國家的法律法規(guī)和方針政策與當(dāng)?shù)貙嶋H情況有機結(jié)合的過程,它的實踐性、務(wù)實性、直接性的特點,決定了對城市國有土地資本運營有著至關(guān)重要的作用。

　　基礎(chǔ)性作用。即對城市國有土地的資本運營發(fā)生根本性作用。比如,通過建立基準(zhǔn)地價體系,可以直接顯化土地資產(chǎn)價值,為土地的有償使用以及資本運營提供依據(jù)和必要的前提條件。通過制定和運用地價政策,可以加強本區(qū)域的宏觀管理和調(diào)控,有效地促進城市國有土地的盤活。通過建立與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的地價機制,可以促使土地資產(chǎn)重組和優(yōu)化配置,實現(xiàn)從粗放管理到集約管理的根本性轉(zhuǎn)變,并為政府帶來更多的收益。

　　調(diào)節(jié)器作用。通過加強地價管理,運用地價手段,發(fā)揮地價的杠桿作用,可以直接幫助地方政府在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動科技創(chuàng)新、促進經(jīng)濟發(fā)展,乃至維護社會穩(wěn)定等方面發(fā)揮作用。實踐表明,地價管理的調(diào)節(jié)器作用對社會生活的影響越來越大,而且也越來越引起地方政府的重視。

　　催化劑作用。國有企業(yè)所擁有的土地資產(chǎn),是整個城市國有土地的重要組成部分。目前,國有企業(yè)改革正處于重要的攻堅階段,企業(yè)所面臨的實際困難,有時是其他手段不能解決的,而通過運用地價手段,顯化企業(yè)土地資產(chǎn)價值,并使之參與企業(yè)改革和改制,可以收到很好的效果。有效地實施地價管理,巧妙地運用地價機制,可以給企業(yè)改革帶來生機和活力。因此,聰明的政府和企業(yè),應(yīng)當(dāng)注意做好這篇大文章。綜合平衡作用o這在當(dāng)前越來越重要。地價管理作為一種承上啟下的重要環(huán)節(jié)和形式,既要對本級城市區(qū)域內(nèi)地價進行統(tǒng)籌管理,同時它還擔(dān)負著對下級(縣級市、縣城)地價進行協(xié)調(diào)管理的職責(zé),即上下之間,下級各縣(市)之間的協(xié)調(diào)平衡,這樣才有利于形成一個有機的、便于整體管理和操作的地價體系,為搞活城市國有土地資本運營創(chuàng)造好的條件和環(huán)境。

　　實踐證明地價管理施展空間很大|

　　當(dāng)前,我國經(jīng)濟處在一個重要的發(fā)展時期,而城市國有土地的盤活對整個經(jīng)濟發(fā)展意義重大。由于我們從土地的無償使用到有償使用時間不長,屬于市場經(jīng)濟的后生,許多工作還處于實踐摸索階段,這方面的施展空間很大,因此完全應(yīng)該有所作為。就唐山市來講,近些年來主要做了以下幾種探索。

　　通過建立基準(zhǔn)地價體系和運用地價政策,為國有企業(yè)改制提供支持和幫助。唐山市于1992年建立起覆蓋全境的基準(zhǔn)地價體系。這些年來,我們以此為基礎(chǔ),通過對改制企業(yè)量化資產(chǎn),靈活運用地價政策,依法進行土地處置,不僅有力地推進國有土地的有償使用,而且有效地促進了企業(yè)改制。一是支持大企業(yè)上市。我們對冀東水泥、唐鋼、唐陶三家大型國有企業(yè),經(jīng)評估地價總值125億元,在辦理手續(xù)時,按地價40%收取,使之順利地走向市場。二是支持企業(yè)的破產(chǎn)與兼并。我們組織對全市113家破產(chǎn)、兼并企業(yè)的土地資產(chǎn)進行評估和處置,將地價收益主要用于職工安置和技術(shù)改造,使這些企業(yè)走向新生。三是支持小型企業(yè)出售和股份合作制改造。先后對通達運業(yè)集團公司、市百貨大樓、市飲食公司等所屬的200多家小型企業(yè)采取靈活的地價政策,使之順利完成企業(yè)改制工作。四是支持企業(yè)扭虧和技術(shù)改造。對市供銷社、建設(shè)集團、前進化工廠等一批陷于困境的企業(yè),通過在地價政策上予以支持,均使其出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)機。據(jù)統(tǒng)計,目前我市改制企業(yè)達885家,其中已對近600家、近25萬畝土地進行了處置,地價總值182億元,其中支持和注入企業(yè)11億元。

　　通過制定恰當(dāng)?shù)牡貎r政策,促進住房制度改革o唐山是地震以后新建的城市,公有住房占主體。1996年我市推行以出售舊公房為主要內(nèi)容的房改,當(dāng)時對于地改能不能同步進行,許多人持有疑義,主要怕給群眾增加負擔(dān),影響買房的積極性。對此,我們進行了認(rèn)真分析,認(rèn)為只要確定適當(dāng)?shù)牡貎r政策,不僅不會影響房改,而且還會使房改更加到位,對國家和個人都有好處。為此我們及時研究出臺了地價方面的7條優(yōu)惠政策:’按1992年基準(zhǔn)地價的40%收取土地出讓金;樓房占地面積按勒角外1.6米以內(nèi)計算地價,分?jǐn)偟綉?購買現(xiàn)住房優(yōu)惠地價3%;三年內(nèi)免收土地使用金;工齡年優(yōu)惠地價6%;一次性交款優(yōu)惠地價的20%;免收土地管理費和土地登記費。由于這些政策比較符合實際,受到群眾的歡迎,整個房改取得突破性進展。目前全市共出售舊公房18萬套,政府收取土地出讓金18億元。廣大群眾得到了完全意義的房屋產(chǎn)權(quán),為今后進人二級市場提供了方便。

　　通過發(fā)揮地價機制的作用,推進城市"平改樓"。1976年地震以后,唐山重新調(diào)整城市規(guī)劃,將原城郊的23個村莊劃人城市規(guī)劃區(qū),共占地7400畝。這部分土地即成為我市國有土地資產(chǎn)的重要組成部分。為了盤活這塊土地,我們從1993年起,開始實施平房改樓房工作,其中很重要的手段,就是通過地價機制調(diào)動方方面面的積極性。對平改樓村,我們對村民自住用地仍按國有劃撥土地管理,對其開發(fā)商品房用地,則為開發(fā)商辦理土地出讓手續(xù),出讓金按轉(zhuǎn)權(quán)讓利的政策收取,這樣較好地調(diào)動了村集體和開發(fā)商的積極性,推進了"平改樓"工作的開展。目前全市"平改樓"村已達10個,政府收取土地收益3000多萬元,同時收回多余土地1000多畝,土地資產(chǎn)價值4億元以上。通過平改樓,還直接改善了城市環(huán)境,帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,政府無償?shù)玫揭淮笈苍O(shè)施,經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益都很好。

　　通過加強土地收儲和招標(biāo)拍賣工作力度,使城市國有土地資本直接進入市場運營。幾年來,我們充分利用地價政策和機制,收購儲備土地250宗、1714商,累計拍賣土地137宗、865商,為政府獲得純收益2.42億元。國有土地作為完全意義的市場要素參與市場運膏,已經(jīng)顯現(xiàn)出很好的發(fā)展勢頭。

　　通過加強城市地價管理,有力地推進了我市國有土地資本運營,自"九五"以來,我市僅從這方面,得到的土地收益就達10億元,其中市本級6億元。我們用這些資金又;反哺城市建設(shè)和發(fā)展,使震后新唐山一躍進人全國城市建設(shè)的先進行列,并被國家授予"全國文明城"、"全國衛(wèi)生城"、"全國園林城"、"全國環(huán)保模范城"等多項榮譽稱號。

更多土地估價師信息請關(guān)注: 土地估價師頻道   土地估價師論壇

?2009年土地估價師考試時間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡章
?現(xiàn)在報名09年土地估價師老師輔導(dǎo)，可獲贈08,07年課程！
?《2008年全國土地估價師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.