城市地價(jià)管理與國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)一

　　城市地價(jià)管理是介于宏觀地價(jià)管理和微觀地價(jià)管理之間的一種管理形態(tài),它主要是我國(guó)地市一級(jí)的管理實(shí)踐,是目前整個(gè)地價(jià)管理體系的一個(gè)很重要的層次。由于在現(xiàn)行體制下,我國(guó)城市國(guó)有土地基本上是由市一級(jí)來(lái)管理,又鑒于城市國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)對(duì)整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展具有舉足輕重的作用,因此深入研究探索城市地價(jià)管理及其規(guī)律,對(duì)更好地促進(jìn)城市國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)具有重要的意義。

　　城市地價(jià)管理在搞活城市土地資本運(yùn)營(yíng)中具有重要作用

　　城市地價(jià)管理的主要職責(zé)是:貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)地價(jià)管理的法律法規(guī)和方針政策,制定并實(shí)施本級(jí)城市乃至所轄縣級(jí)市、縣城的基準(zhǔn)地價(jià)和地價(jià)政策,有效地運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控和管理本地區(qū)的土地市場(chǎng)。因此,它是一個(gè)從理論到實(shí)踐,把國(guó)家的法律法規(guī)和方針政策與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況有機(jī)結(jié)合的過程,它的實(shí)踐性、務(wù)實(shí)性、直接性的特點(diǎn),決定了對(duì)城市國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)有著至關(guān)重要的作用。

　　基礎(chǔ)性作用。即對(duì)城市國(guó)有土地的資本運(yùn)營(yíng)發(fā)生根本性作用。比如,通過建立基準(zhǔn)地價(jià)體系,可以直接顯化土地資產(chǎn)價(jià)值,為土地的有償使用以及資本運(yùn)營(yíng)提供依據(jù)和必要的前提條件。通過制定和運(yùn)用地價(jià)政策,可以加強(qiáng)本區(qū)域的宏觀管理和調(diào)控,有效地促進(jìn)城市國(guó)有土地的盤活。通過建立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的地價(jià)機(jī)制,可以促使土地資產(chǎn)重組和優(yōu)化配置,實(shí)現(xiàn)從粗放管理到集約管理的根本性轉(zhuǎn)變,并為政府帶來(lái)更多的收益。

　　調(diào)節(jié)器作用。通過加強(qiáng)地價(jià)管理,運(yùn)用地價(jià)手段,發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用,可以直接幫助地方政府在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)科技創(chuàng)新、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,乃至維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮作用。實(shí)踐表明,地價(jià)管理的調(diào)節(jié)器作用對(duì)社會(huì)生活的影響越來(lái)越大,而且也越來(lái)越引起地方政府的重視。

　　催化劑作用。國(guó)有企業(yè)所擁有的土地資產(chǎn),是整個(gè)城市國(guó)有土地的重要組成部分。目前,國(guó)有企業(yè)改革正處于重要的攻堅(jiān)階段,企業(yè)所面臨的實(shí)際困難,有時(shí)是其他手段不能解決的,而通過運(yùn)用地價(jià)手段,顯化企業(yè)土地資產(chǎn)價(jià)值,并使之參與企業(yè)改革和改制,可以收到很好的效果。有效地實(shí)施地價(jià)管理,巧妙地運(yùn)用地價(jià)機(jī)制,可以給企業(yè)改革帶來(lái)生機(jī)和活力。因此,聰明的政府和企業(yè),應(yīng)當(dāng)注意做好這篇大文章。綜合平衡作用o這在當(dāng)前越來(lái)越重要。地價(jià)管理作為一種承上啟下的重要環(huán)節(jié)和形式,既要對(duì)本級(jí)城市區(qū)域內(nèi)地價(jià)進(jìn)行統(tǒng)籌管理,同時(shí)它還擔(dān)負(fù)著對(duì)下級(jí)(縣級(jí)市、縣城)地價(jià)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理的職責(zé),即上下之間,下級(jí)各縣(市)之間的協(xié)調(diào)平衡,這樣才有利于形成一個(gè)有機(jī)的、便于整體管理和操作的地價(jià)體系,為搞活城市國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造好的條件和環(huán)境。

　　實(shí)踐證明地價(jià)管理施展空間很大|

　　當(dāng)前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)重要的發(fā)展時(shí)期,而城市國(guó)有土地的盤活對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。由于我們從土地的無(wú)償使用到有償使用時(shí)間不長(zhǎng),屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的后生,許多工作還處于實(shí)踐摸索階段,這方面的施展空間很大,因此完全應(yīng)該有所作為。就唐山市來(lái)講,近些年來(lái)主要做了以下幾種探索。

　　通過建立基準(zhǔn)地價(jià)體系和運(yùn)用地價(jià)政策,為國(guó)有企業(yè)改制提供支持和幫助。唐山市于1992年建立起覆蓋全境的基準(zhǔn)地價(jià)體系。這些年來(lái),我們以此為基礎(chǔ),通過對(duì)改制企業(yè)量化資產(chǎn),靈活運(yùn)用地價(jià)政策,依法進(jìn)行土地處置,不僅有力地推進(jìn)國(guó)有土地的有償使用,而且有效地促進(jìn)了企業(yè)改制。一是支持大企業(yè)上市。我們對(duì)冀東水泥、唐鋼、唐陶三家大型國(guó)有企業(yè),經(jīng)評(píng)估地價(jià)總值125億元,在辦理手續(xù)時(shí),按地價(jià)40%收取,使之順利地走向市場(chǎng)。二是支持企業(yè)的破產(chǎn)與兼并。我們組織對(duì)全市113家破產(chǎn)、兼并企業(yè)的土地資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估和處置,將地價(jià)收益主要用于職工安置和技術(shù)改造,使這些企業(yè)走向新生。三是支持小型企業(yè)出售和股份合作制改造。先后對(duì)通達(dá)運(yùn)業(yè)集團(tuán)公司、市百貨大樓、市飲食公司等所屬的200多家小型企業(yè)采取靈活的地價(jià)政策,使之順利完成企業(yè)改制工作。四是支持企業(yè)扭虧和技術(shù)改造。對(duì)市供銷社、建設(shè)集團(tuán)、前進(jìn)化工廠等一批陷于困境的企業(yè),通過在地價(jià)政策上予以支持,均使其出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我市改制企業(yè)達(dá)885家,其中已對(duì)近600家、近25萬(wàn)畝土地進(jìn)行了處置,地價(jià)總值182億元,其中支持和注入企業(yè)11億元。

　　通過制定恰當(dāng)?shù)牡貎r(jià)政策,促進(jìn)住房制度改革o唐山是地震以后新建的城市,公有住房占主體。1996年我市推行以出售舊公房為主要內(nèi)容的房改,當(dāng)時(shí)對(duì)于地改能不能同步進(jìn)行,許多人持有疑義,主要怕給群眾增加負(fù)擔(dān),影響買房的積極性。對(duì)此,我們進(jìn)行了認(rèn)真分析,認(rèn)為只要確定適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)政策,不僅不會(huì)影響房改,而且還會(huì)使房改更加到位,對(duì)國(guó)家和個(gè)人都有好處。為此我們及時(shí)研究出臺(tái)了地價(jià)方面的7條優(yōu)惠政策:’按1992年基準(zhǔn)地價(jià)的40%收取土地出讓金;樓房占地面積按勒角外1.6米以內(nèi)計(jì)算地價(jià),分?jǐn)偟綉?購(gòu)買現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠地價(jià)3%;三年內(nèi)免收土地使用金;工齡年優(yōu)惠地價(jià)6%;一次性交款優(yōu)惠地價(jià)的20%;免收土地管理費(fèi)和土地登記費(fèi)。由于這些政策比較符合實(shí)際,受到群眾的歡迎,整個(gè)房改取得突破性進(jìn)展。目前全市共出售舊公房18萬(wàn)套,政府收取土地出讓金18億元。廣大群眾得到了完全意義的房屋產(chǎn)權(quán),為今后進(jìn)人二級(jí)市場(chǎng)提供了方便。

　　通過發(fā)揮地價(jià)機(jī)制的作用,推進(jìn)城市"平改樓"。1976年地震以后,唐山重新調(diào)整城市規(guī)劃,將原城郊的23個(gè)村莊劃人城市規(guī)劃區(qū),共占地7400畝。這部分土地即成為我市國(guó)有土地資產(chǎn)的重要組成部分。為了盤活這塊土地,我們從1993年起,開始實(shí)施平房改樓房工作,其中很重要的手段,就是通過地價(jià)機(jī)制調(diào)動(dòng)方方面面的積極性。對(duì)平改樓村,我們對(duì)村民自住用地仍按國(guó)有劃撥土地管理,對(duì)其開發(fā)商品房用地,則為開發(fā)商辦理土地出讓手續(xù),出讓金按轉(zhuǎn)權(quán)讓利的政策收取,這樣較好地調(diào)動(dòng)了村集體和開發(fā)商的積極性,推進(jìn)了"平改樓"工作的開展。目前全市"平改樓"村已達(dá)10個(gè),政府收取土地收益3000多萬(wàn)元,同時(shí)收回多余土地1000多畝,土地資產(chǎn)價(jià)值4億元以上。通過平改樓,還直接改善了城市環(huán)境,帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,政府無(wú)償?shù)玫揭淮笈苍O(shè)施,經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益都很好。

　　通過加強(qiáng)土地收儲(chǔ)和招標(biāo)拍賣工作力度,使城市國(guó)有土地資本直接進(jìn)入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。幾年來(lái),我們充分利用地價(jià)政策和機(jī)制,收購(gòu)儲(chǔ)備土地250宗、1714商,累計(jì)拍賣土地137宗、865商,為政府獲得純收益2.42億元。國(guó)有土地作為完全意義的市場(chǎng)要素參與市場(chǎng)運(yùn)膏,已經(jīng)顯現(xiàn)出很好的發(fā)展勢(shì)頭。

　　通過加強(qiáng)城市地價(jià)管理,有力地推進(jìn)了我市國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng),自"九五"以來(lái),我市僅從這方面,得到的土地收益就達(dá)10億元,其中市本級(jí)6億元。我們用這些資金又;反哺城市建設(shè)和發(fā)展,使震后新唐山一躍進(jìn)人全國(guó)城市建設(shè)的先進(jìn)行列,并被國(guó)家授予"全國(guó)文明城"、"全國(guó)衛(wèi)生城"、"全國(guó)園林城"、"全國(guó)環(huán)保模范城"等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。

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