對我國現(xiàn)行地價政策的分析三

　　建立標(biāo)定地價網(wǎng)絡(luò)，使地價監(jiān)測制度化、規(guī)范化

　　根據(jù)地價的特點，雖然標(biāo)定地價的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過基準(zhǔn)地價，卻未受到充分重視。所謂標(biāo)定地價，應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)(定)地塊的價格，它的特點是具體直觀，并且能及時準(zhǔn)確地反映地價變化情況。建立標(biāo)定地價體系，還具有簡便易行，容易操作的特點，市縣土地管理部門都可自己完成。標(biāo)定地價真正用于評估宗地價格，它的功能和優(yōu)點是基準(zhǔn)地價所不能比擬的。

　　把調(diào)控地價的注意力放在調(diào)控地產(chǎn)市場上

　　真正反映地價水平的數(shù)字是地產(chǎn)市場上的數(shù)字而不評估數(shù)字;真正有實際意義的地價是地產(chǎn)市場上的交易地價，而不是評估地價;現(xiàn)在，在很多地方，通過確認(rèn)的地價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離市場價格。如果說當(dāng)?shù)氐拇_認(rèn)者能了解具體宗地的地價水平的話，那么異地地價確認(rèn)者就只有把注意力放在報告的寫作上，很難起到調(diào)控地價的目的。所以，真正要達(dá)到管理地價的目的，還應(yīng)從管理調(diào)控地產(chǎn)市場入手。

　　從土地供應(yīng)量入手，切實把土地供應(yīng)量的決定權(quán)掌握在政府手里。從房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)方式來看，除了出讓的土地以外，還有其他方式;從房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)渠道來看，除了增量土地外，還有大量的原來行政劃撥的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。辦有從土地的供應(yīng)量入手，才能從根本上把握地價。

　　從土地用途入手，把土地用途的決定權(quán)掌握在政府手里。影響地價價格的因素，除了土地供應(yīng)總量外，還有就是土地的用途，因為用途不同，地價也就不同。而決定土地用途的往往是土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃。規(guī)劃和地價的關(guān)系可以從以下兩方面來體現(xiàn)：

　　當(dāng)某個城市或地區(qū)的地價過高，人們的生活質(zhì)量下降時，可以通過規(guī)劃，或者改變這個地區(qū)或城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)，同時也調(diào)整地價過低的其他地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)，從而轉(zhuǎn)移人們的投資方向，調(diào)整不同地方的投資對土地的需求狀況，最終達(dá)到調(diào)整地價的目的。這在國內(nèi)外已有不少例子：如大到國家的遷都，小到新辟開發(fā)區(qū)、重新設(shè)立城鎮(zhèn)等，都是通過規(guī)劃，重新調(diào)整土地的用途，來改變地價的變化軌跡。

　　當(dāng)一個城市內(nèi)的舊城改造很困難時，也可以通過調(diào)整土地用途，使土地價值、價格上升。投資開發(fā)商可以從土地價值的收益中，拿出部分資金用于成本高昂的拆遷改造，這樣既可以改變當(dāng)?shù)鼐用竦纳顥l件、美化城市的整體形象，又可以使政府在這方面省去麻煩，減輕投資壓力。

　　實行最高和最低限價的政策

　　最低限價是為了保護(hù)土地所有者的利益，最高限價是為了保護(hù)土地使用者的利益。以當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價和標(biāo)定地價為依據(jù)，交易地價不能超過這些價格的一定幅度。建立最高和最低限價的地價管理制度，并提高地產(chǎn)市場的透明度，一方面可以平抑地價;另一方面，可以減少土地投機。

　　解決出讓地價過低的問題，最有效的辦法是提高征地價格。即按新用途來確定征地價格，對新增加的國有土地，國家在出讓時，可以不賺“利潤”(即出讓價等于或略大于征地價)。國家對國有土地的收益通過已有國有土地和國有土地增值來實現(xiàn)。

　　一般來講，出讓地價很難過高。招商引資的壓力會自動地把出讓地價控制在一個較低的水平上。

　　轉(zhuǎn)讓地價過低時怎么辦?如果轉(zhuǎn)讓地價明顯低于市場價格時，政府就應(yīng)該行使優(yōu)先購買權(quán)，即買回這些土地。以前之所以不能行使這一權(quán)利，關(guān)鍵是政府沒有這樣的機構(gòu)和資金來做這件事。今后，如果城市政府成立地產(chǎn)專營公司，就可以很好地行使這一優(yōu)先購買權(quán)了。對行政劃撥中的土地進(jìn)行資產(chǎn)處置時，如地價過低，除了讓地產(chǎn)專營公司收回外，還可勒令其停止處置。

　　過高地價最容易在土地轉(zhuǎn)讓中表現(xiàn)出來。在土地投機出現(xiàn)時，地價暴漲很常見。土地投機炒賣和土地投資交易的一個重要區(qū)別就是：在土地投機的市場中，土地交易頻繁、換手率高。要真正避免“炒”地行為發(fā)生，就必須嚴(yán)格執(zhí)行我國的《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于擔(dān)保物和土地轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定。在這種情況下，地價即使要漲，也不會像脫韁的野馬那樣亂漲。

　　轉(zhuǎn)變觀念和職能建立地價預(yù)警制度

　　為了保證制度的地價政策的科學(xué)性，同時又能落到實處，地價政策制訂者最好與執(zhí)行者相分離。前者應(yīng)把注意力放在宏觀管理、跟蹤預(yù)測地價變化、制訂相應(yīng)的地價政策、監(jiān)督檢查地價政策的執(zhí)行情況;而后者則根據(jù)地價政策和地產(chǎn)市場情況，進(jìn)行土地的交易，包括出讓和轉(zhuǎn)讓。這樣，政府的行政部門就是地價制訂者，而各種各樣的地產(chǎn)公司、中介機構(gòu)和地產(chǎn)買入者則是地價政策的執(zhí)行者。我們以前有認(rèn)識的誤區(qū)，認(rèn)為土地出讓不是市場行為，這為各地不按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律出讓土地提供了借口，今后應(yīng)在認(rèn)識上消除這一誤區(qū)，把土地出讓真正納入市場軌道，這樣，管理出讓土地的價格就容易了，出讓土地的價格也能真實地反映出地產(chǎn)市場的價格水平。同時要建立地價預(yù)警制度，當(dāng)?shù)貎r達(dá)到某一高限或低限時，政府就應(yīng)該有一些強制措施。

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