對(duì)我國(guó)現(xiàn)行地價(jià)政策的分析三

　　建立標(biāo)定地價(jià)網(wǎng)絡(luò)，使地價(jià)監(jiān)測(cè)制度化、規(guī)范化

　　根據(jù)地價(jià)的特點(diǎn)，雖然標(biāo)定地價(jià)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)，卻未受到充分重視。所謂標(biāo)定地價(jià)，應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)(定)地塊的價(jià)格，它的特點(diǎn)是具體直觀，并且能及時(shí)準(zhǔn)確地反映地價(jià)變化情況。建立標(biāo)定地價(jià)體系，還具有簡(jiǎn)便易行，容易操作的特點(diǎn)，市縣土地管理部門都可自己完成。標(biāo)定地價(jià)真正用于評(píng)估宗地價(jià)格，它的功能和優(yōu)點(diǎn)是基準(zhǔn)地價(jià)所不能比擬的。

　　把調(diào)控地價(jià)的注意力放在調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)上

　　真正反映地價(jià)水平的數(shù)字是地產(chǎn)市場(chǎng)上的數(shù)字而不評(píng)估數(shù)字;真正有實(shí)際意義的地價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易地價(jià)，而不是評(píng)估地價(jià);現(xiàn)在，在很多地方，通過(guò)確認(rèn)的地價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離市場(chǎng)價(jià)格。如果說(shuō)當(dāng)?shù)氐拇_認(rèn)者能了解具體宗地的地價(jià)水平的話，那么異地地價(jià)確認(rèn)者就只有把注意力放在報(bào)告的寫作上，很難起到調(diào)控地價(jià)的目的。所以，真正要達(dá)到管理地價(jià)的目的，還應(yīng)從管理調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)入手。

　　從土地供應(yīng)量入手，切實(shí)把土地供應(yīng)量的決定權(quán)掌握在政府手里。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)方式來(lái)看，除了出讓的土地以外，還有其他方式;從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)渠道來(lái)看，除了增量土地外，還有大量的原來(lái)行政劃撥的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。辦有從土地的供應(yīng)量入手，才能從根本上把握地價(jià)。

　　從土地用途入手，把土地用途的決定權(quán)掌握在政府手里。影響地價(jià)價(jià)格的因素，除了土地供應(yīng)總量外，還有就是土地的用途，因?yàn)橛猛静煌?，地價(jià)也就不同。而決定土地用途的往往是土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃。規(guī)劃和地價(jià)的關(guān)系可以從以下兩方面來(lái)體現(xiàn)：

　　當(dāng)某個(gè)城市或地區(qū)的地價(jià)過(guò)高，人們的生活質(zhì)量下降時(shí)，可以通過(guò)規(guī)劃，或者改變這個(gè)地區(qū)或城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)，同時(shí)也調(diào)整地價(jià)過(guò)低的其他地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)，從而轉(zhuǎn)移人們的投資方向，調(diào)整不同地方的投資對(duì)土地的需求狀況，最終達(dá)到調(diào)整地價(jià)的目的。這在國(guó)內(nèi)外已有不少例子：如大到國(guó)家的遷都，小到新辟開(kāi)發(fā)區(qū)、重新設(shè)立城鎮(zhèn)等，都是通過(guò)規(guī)劃，重新調(diào)整土地的用途，來(lái)改變地價(jià)的變化軌跡。

　　當(dāng)一個(gè)城市內(nèi)的舊城改造很困難時(shí)，也可以通過(guò)調(diào)整土地用途，使土地價(jià)值、價(jià)格上升。投資開(kāi)發(fā)商可以從土地價(jià)值的收益中，拿出部分資金用于成本高昂的拆遷改造，這樣既可以改變當(dāng)?shù)鼐用竦纳顥l件、美化城市的整體形象，又可以使政府在這方面省去麻煩，減輕投資壓力。

　　實(shí)行最高和最低限價(jià)的政策

　　最低限價(jià)是為了保護(hù)土地所有者的利益，最高限價(jià)是為了保護(hù)土地使用者的利益。以當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)為依據(jù)，交易地價(jià)不能超過(guò)這些價(jià)格的一定幅度。建立最高和最低限價(jià)的地價(jià)管理制度，并提高地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，一方面可以平抑地價(jià);另一方面，可以減少土地投機(jī)。

　　解決出讓地價(jià)過(guò)低的問(wèn)題，最有效的辦法是提高征地價(jià)格。即按新用途來(lái)確定征地價(jià)格，對(duì)新增加的國(guó)有土地，國(guó)家在出讓時(shí)，可以不賺“利潤(rùn)”(即出讓價(jià)等于或略大于征地價(jià))。國(guó)家對(duì)國(guó)有土地的收益通過(guò)已有國(guó)有土地和國(guó)有土地增值來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　一般來(lái)講，出讓地價(jià)很難過(guò)高。招商引資的壓力會(huì)自動(dòng)地把出讓地價(jià)控制在一個(gè)較低的水平上。

　　轉(zhuǎn)讓地價(jià)過(guò)低時(shí)怎么辦?如果轉(zhuǎn)讓地價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，政府就應(yīng)該行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即買回這些土地。以前之所以不能行使這一權(quán)利，關(guān)鍵是政府沒(méi)有這樣的機(jī)構(gòu)和資金來(lái)做這件事。今后，如果城市政府成立地產(chǎn)專營(yíng)公司，就可以很好地行使這一優(yōu)先購(gòu)買權(quán)了。對(duì)行政劃撥中的土地進(jìn)行資產(chǎn)處置時(shí)，如地價(jià)過(guò)低，除了讓地產(chǎn)專營(yíng)公司收回外，還可勒令其停止處置。

　　過(guò)高地價(jià)最容易在土地轉(zhuǎn)讓中表現(xiàn)出來(lái)。在土地投機(jī)出現(xiàn)時(shí)，地價(jià)暴漲很常見(jiàn)。土地投機(jī)炒賣和土地投資交易的一個(gè)重要區(qū)別就是：在土地投機(jī)的市場(chǎng)中，土地交易頻繁、換手率高。要真正避免“炒”地行為發(fā)生，就必須嚴(yán)格執(zhí)行我國(guó)的《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于擔(dān)保物和土地轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定。在這種情況下，地價(jià)即使要漲，也不會(huì)像脫韁的野馬那樣亂漲。

　　轉(zhuǎn)變觀念和職能建立地價(jià)預(yù)警制度

　　為了保證制度的地價(jià)政策的科學(xué)性，同時(shí)又能落到實(shí)處，地價(jià)政策制訂者最好與執(zhí)行者相分離。前者應(yīng)把注意力放在宏觀管理、跟蹤預(yù)測(cè)地價(jià)變化、制訂相應(yīng)的地價(jià)政策、監(jiān)督檢查地價(jià)政策的執(zhí)行情況;而后者則根據(jù)地價(jià)政策和地產(chǎn)市場(chǎng)情況，進(jìn)行土地的交易，包括出讓和轉(zhuǎn)讓。這樣，政府的行政部門就是地價(jià)制訂者，而各種各樣的地產(chǎn)公司、中介機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)買入者則是地價(jià)政策的執(zhí)行者。我們以前有認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，認(rèn)為土地出讓不是市場(chǎng)行為，這為各地不按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律出讓土地提供了借口，今后應(yīng)在認(rèn)識(shí)上消除這一誤區(qū)，把土地出讓真正納入市場(chǎng)軌道，這樣，管理出讓土地的價(jià)格就容易了，出讓土地的價(jià)格也能真實(shí)地反映出地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平。同時(shí)要建立地價(jià)預(yù)警制度，當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)到某一高限或低限時(shí)，政府就應(yīng)該有一些強(qiáng)制措施。

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