土地估價(jià)實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(四)

　　2002年土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)題(試題略)

　　在答題時(shí)，應(yīng)注意以下問題：

　　1.熟練掌握土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式，這是報(bào)告改錯(cuò)的前提應(yīng)試者不僅要熟記土地估價(jià)報(bào)告格式的總體框架結(jié)構(gòu)和組成部分，還需要熟練掌握對(duì)報(bào)告中每一部分的具體要求。這樣才能在審核報(bào)告時(shí)，對(duì)不符合報(bào)告格式的以及不符合報(bào)告格式中每一部分要求的，迅速發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤并能說明原因。

　　2.認(rèn)真理解土地估價(jià)的基本理論與方法，就可以抓住報(bào)告改錯(cuò)的重點(diǎn)報(bào)告中第三部分關(guān)于土地估價(jià)方法的選用、每種方法的測(cè)算分析過程是土地估價(jià)報(bào)告 的主要內(nèi)容，也是報(bào)告中最容易出錯(cuò)的地方。如對(duì)估價(jià)方法選用的依據(jù)、每種方法的計(jì)算公式、具體測(cè)算過程、每一中間步驟的計(jì)算結(jié)果、最終結(jié)果的確定、估價(jià)結(jié)果的表述等等 都有可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。

　　3.注意掌握答題的技巧

　　(1)在具體查找錯(cuò)誤時(shí)，首先應(yīng)通過對(duì)報(bào)告進(jìn)行快速瀏覽，查找報(bào)告中的格式錯(cuò)誤、文字描述錯(cuò)誤、前后不一致的錯(cuò)誤等，對(duì)一時(shí)無法確定的，可先查找其他錯(cuò)誤，不要將時(shí)間放在一處或幾處錯(cuò)誤上面。

　　(2)在答題時(shí)，除抓住容易出錯(cuò)的第三部分外，不要遺漏報(bào)告的其他部分，這部分內(nèi)容也容易出錯(cuò)，如報(bào)告中對(duì)估價(jià)依據(jù)的描述不完整、不規(guī)范或不適用;對(duì)地價(jià)的定義不準(zhǔn)確;需要特殊說明的事項(xiàng)沒有說明清楚;土地估價(jià)師沒有簽字;估價(jià)對(duì)象描述不準(zhǔn)確;附件不全等等，都需要進(jìn)行認(rèn)真審查，如本題的估價(jià)依據(jù)中，就有三處錯(cuò)誤;而附件中也出現(xiàn)了兩處錯(cuò)誤。

　　(3)由于本題最高得分為40分，找出一處錯(cuò)誤并將原因表述正確的得3分，而一般情況下，報(bào)告中的錯(cuò)誤都大于13處，如本題共有錯(cuò)誤26處。這樣就要求應(yīng)試者不要只將重點(diǎn)放在發(fā)現(xiàn)多少錯(cuò)誤方面，還需要將錯(cuò)誤的原因描述清楚，發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤不在于多，而在于發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的同時(shí)，將原因說明清楚。

　　總之，土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試，要求應(yīng)試者要具備扎實(shí)的土地管理基礎(chǔ)知識(shí)，掌握土地估價(jià) 理論與方法及相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法，并能靈活運(yùn)用于土地估價(jià)過程中。而幾種主要的估價(jià) 方法作為考試的重中之重，貫穿于土地估價(jià)實(shí)務(wù)考題的始終。應(yīng)試者不僅要在理解的基礎(chǔ) 上熟練掌握各種估價(jià)方法的概念、原理、基本公式、特點(diǎn)、適用范圍及適用的估價(jià)原則、估價(jià) 程序，還要能靈活運(yùn)用、綜合運(yùn)用。

　　對(duì)各種估價(jià)方法應(yīng)注意的問題作一歸納總結(jié)，供 大家在復(fù)習(xí)時(shí)參考。

　　收益還原法

　　根據(jù)土地純收益是否變化、怎樣變化及土地使用年限是無限年還是有限年選擇正確的 計(jì)算公式;

　　總收益和總費(fèi)用均應(yīng)為客觀值，且折算到年;

　　土地收益年限應(yīng)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起，至土地使用年期屆滿為止;

　　房屋的計(jì)提折舊年限除考慮房屋的耐用年限外，還要考慮土地使用權(quán)的使用年限。計(jì) 提折舊年限應(yīng)從房屋竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，當(dāng)房屋的耐用年限短于土地剩余使用年限時(shí)， 應(yīng)按房屋的耐用年限計(jì)算折舊，當(dāng)房屋耐用年限長(zhǎng)于土地剩余使用年限時(shí)，應(yīng)按土地剩余使用年限+房屋已使用年限計(jì)提折舊;

　　建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值X建筑物還原利率，而不能以建筑物重置價(jià)格為基數(shù)計(jì)算。

　　市場(chǎng)比較法

　　所選取的各比較交易案例應(yīng)為用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個(gè)別條件相近的正常交易案例，且交易時(shí)間一般為2年內(nèi)的交易實(shí)例，最長(zhǎng)不超過3年;

　　各比較交易案例價(jià)格基礎(chǔ)應(yīng)統(tǒng)一;

　　區(qū)域因素和個(gè)別因素的選取因用途不同應(yīng)有差別，且二者不能混淆;

　　進(jìn)行比較因素修正時(shí)，要把握兩點(diǎn)：第一，因?yàn)榍笏愕氖谴雷诘貎r(jià)格，待估宗地的條件指數(shù)均位于分子，比較案例宗地條件指數(shù)均位于分母;第二，以誰為基準(zhǔn)，誰的條件指數(shù)即為 100。

　　成本逼近法

　　土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)為客觀值;

　　計(jì)算利息的基數(shù)為土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期根據(jù)費(fèi)用的投人情況確定，在均勻投入的情況下按折半計(jì)算;計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利之分，若無具體說明，一般按復(fù)利計(jì)算;

　　計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)與計(jì)算利息的基數(shù)相同，不能錯(cuò)將利息作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù);

　　通過成本累加計(jì)算得到的估價(jià)結(jié)果一般是無限年期的，在出讓地價(jià)估算時(shí)，一定要進(jìn)行年期修正。

　　剩余法

　　建筑物售價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等應(yīng)為客觀值;

　　計(jì)算利息的基數(shù)包括待估宗地地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi);待估宗地地價(jià)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，后三項(xiàng)的計(jì)息期根據(jù)其投入情況確定，在整個(gè)開發(fā)期均勻投入時(shí)為整個(gè)開發(fā)期的一半;

　　若已知條件為投資匯報(bào)率，則利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)與利息的計(jì)算基數(shù)一致，否則，一般為房地產(chǎn)總價(jià)值。

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