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土地估價(jià)實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(十一)

更新時(shí)間:2009-10-19 23:27:29 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

  四、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法

  1、收集交易資料

  2、確定比較交易案例

  明確5個(gè)具體要求,建立價(jià)格比較基礎(chǔ)

  3、市場(chǎng)交易情況修正

  是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

  修正方法:A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

  4、期日修正

  交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的,可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算,將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí),要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期,要先調(diào)整到定基指數(shù)。

  B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)

  5、區(qū)域因素修正

  區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

  修正方法:修正方法的三個(gè)步驟,及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

  D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

  6、個(gè)別因素修正

  個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

  修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

  7、土地使用權(quán)年限修正

  土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素,修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù),再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

  年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

  年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

  8、容積率修正

  容積率也屬于特殊的個(gè)別因素,同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià),要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

  容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

  9、土地價(jià)格的最終確定

  通過(guò)各相關(guān)因素修正后,即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格,然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析,綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

  對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理,綜合確定地價(jià)的基本方法有三種:簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

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?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間:9月19、20日
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環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?現(xiàn)在報(bào)名09年土地估價(jià)師老師輔導(dǎo),可獲贈(zèng)08,07年課程!
?《2008年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀

?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.

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