土地估價實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(十)

　　輔導(dǎo)內(nèi)容：

　　市場比較法基本內(nèi)容復(fù)習(xí)

　　一、市場比較法的基本定義和概念

　　基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

　　13個基本概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

　　二、市場比較法的基本公式

　　1、根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　2、基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

　　3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。 4、當(dāng)因素區(qū)域因素和個別因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素修正幅度。

　　三、市場比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍

　　1、市場比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價格

　　2、市場比較法的適用條件

　　僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

　　3、市場比較法的適用范圍

　　從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);

　　從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

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