土地估價師土地估價實務考試寶典之三

　　因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素：

　　⒈交易日期(必選)

　?、步灰浊闆r(必選)

　?、辰灰最愋?必選)

　?、赐恋厥褂媚晗?必選)

　?、祬^(qū)域因素

　　A基礎設施善(用幾通一平反映)

　　B商業(yè)繁華度(商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠近反映)

　　C對外交通便捷度(用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映)

　　D道路通達度(用道路類型、寬度反映)

　　E公交便捷度(商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映)

　　F環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度

　　G產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

　　⒍個別因素

　　A綠地覆蓋率(住宅用地選)

　　B產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

　　C規(guī)劃限制(視情況可設可不設)

　　D自然災害狀況(視情況可設可不設)

　　E容積率(必選)

　　F宗地面積(必選)

　　G宗地形狀(必選)

　　H臨街狀況(商業(yè)必選)

　　I地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式)

　　J地形、地勢等

　　因素條件說明

　　具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說明時應注意幾點：

　?、?描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

　?、?因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

　?、?因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應。

　　4、編制比較因素條件指數(shù)表

　　為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數(shù)確定如下：

　?、?用途修正指數(shù)最好選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。

　　② 土地等級修正指數(shù)(最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。

　　③ 交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。

　?、?交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

　?、?交易期日價格指數(shù)。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);

　　二是調(diào)查當?shù)亟鼛啄?最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。

　?、?土地使用年限修正指數(shù)

　　利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n

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