土地估價師土地估價實務(wù)考試寶典之四

　　7、區(qū)域因素條件指數(shù)

　　A商業(yè)繁華度條件指數(shù)

　　a商服中心級別指數(shù)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　b商業(yè)網(wǎng)點數(shù)

　　將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)(大于100個網(wǎng)點)、較優(yōu)(50-100個網(wǎng)點)、一般(10-30個網(wǎng)點)、較劣(小于10個網(wǎng)點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　B距商服中心距離指數(shù)

　　將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。

　　C交通條件

　　a交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%;

　　b道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1%;

　　c對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%;

　　d距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%;

　　e路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。f

　　D環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)(或環(huán)境條件)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量分為無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個等級，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　E基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　a 生活設(shè)施完善度：指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度(如中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等)，將生活設(shè)施完善度分為完善(設(shè)施齊備)、較完善(缺少部分設(shè)施)、不完善(無主要公用設(shè)施)三個等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　b公用設(shè)施完善度：將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度，或者給由一個絕對的修正數(shù)值。

　　F個別集聚規(guī)模指數(shù)：

　　將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小、小等五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

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　　8、個別因素條件指數(shù)

　　A容積率條件指數(shù)

　　確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(shù)(如廣州等地)，“可直接采用容積率修正系數(shù)”?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率;

　　B臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街(或路)、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。

　　C宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級;

　　D宗地形狀指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降某個%。

　　E地形坡度指數(shù)：坡度假%以下屬優(yōu)、5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、20-25%屬較劣，25%以上屬劣。(對別墅或其它特殊用地除外);

　　F地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。

　　G規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降某個%。

　　在確定因素條件指數(shù)時，注意以下幾點：

　　因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度(即各影響因素的權(quán)重)。

　　在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高(即權(quán)重較大)，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應(yīng)充分考慮。

　　5、實例修正后的地價計算

　　經(jīng)過比較分析，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件的地價，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。

　　市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：

　　1、 實例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型(出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格)、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。

　　2、 因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報告中選用基準(zhǔn)地價因素不一致且相差較大;

　　3、 比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng);因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。

　　4、 確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表)不一致，可能漏項或多項;指數(shù)確定不合理(因素間權(quán)重的不合理，某個因素修正幅度不合理或修正錯誤)。

　　5、 因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表(因素條件說明表或因素條件指數(shù)表)不一致;

　　6、 地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。

　　7、 計算比準(zhǔn)地價時錯誤。

　　8、 確定地價時只以其中一個比準(zhǔn)地價為結(jié)果或計算錯誤。

　　9、 計算公式錯誤。