土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典之一

　　好的報(bào)告主要表現(xiàn)為：

　　第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套;

　　第二、公正客觀，估價(jià)方法的選用及評(píng)估思路、過(guò)程合理、依據(jù)充分;

　　第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng);

　　第四、評(píng)估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場(chǎng)行情;

　　第五、報(bào)告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象客觀的分析，對(duì)偏離正常價(jià)值的過(guò)高或過(guò)低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國(guó)家或當(dāng)事人的重大損失。

　　報(bào)告審查的主要內(nèi)容：

　　1、 審查估價(jià)對(duì)象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料;

　　2、 審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型;

　　3、 審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來(lái)源及獲取方式是否可靠?估價(jià)結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?

　　4、 審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)?

　　5、 審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件，對(duì)房地產(chǎn)最高最佳使用評(píng)價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理?風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)?

　　估價(jià)方法要點(diǎn)之一：市場(chǎng)比較法

　　應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說(shuō)明案例的具體坐落(門牌號(hào)和宗地號(hào))。比較案例選擇(大于或等于三個(gè))要求：

　?、?與待估宗地屬同一供應(yīng)圈(即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無(wú)案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過(guò)25%)。

　　② 與待估宗地用途應(yīng)相同或相似(按用地類型細(xì)類)，如無(wú)用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。

　?、?與待估宗地的交易類型(價(jià)格類型)相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的

　　A：如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長(zhǎng)不超過(guò)三年);

　　B：如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長(zhǎng)不超過(guò)1至2年)，一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過(guò)三年;

　?、?交易案例必須為正常交易(即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　　⑥ 價(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。

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?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?現(xiàn)在報(bào)名09年土地估價(jià)師老師輔導(dǎo)，可獲贈(zèng)08,07年課程！
?《2008年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.