經(jīng)典土地估價師考試報告改錯題二

　　4.確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù)(A3)

　　待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年，至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式：

　　A3=[1―1/(1十8%)35.67]/[1―1/(1十8%)40] =0.948017/0.995426 =0.95237

　　5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)(A4)

　　根據(jù)此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度，參照佃縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1.17.

　　6.期日修正系數(shù)《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05.

　　7.確定待估宗地的土地價格根據(jù)公式：宗地地價=基準(zhǔn)地價×Al×A2×A3×A4×A5 =150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05 =185.2(元/平方米)

　　三、地價的確定

　　1.地價的確定對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別為：成本逼近法：164.6元/平方米基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：185.2元秤方米綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果： 待估宗地的土地價格=185.2×0.7+164.6×0.2 =162.6(元/平方米)

　　2.估價結(jié)果待估宗地土地面積：2200.8平方米單位面積地價：162.6元/平方米總地價：35.785萬元

　　第四部分附件

　　1.委托估價函

　　2.待估宗地區(qū)域位置圖

　　3.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　4.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　5.土地估價師證書復(fù)印件

　　土地估價報告改錯題土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

　　第一部分總述

　　1.估價依據(jù)中，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　2.國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)》的通知([1995]國土 [籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價依據(jù)。

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　　3.估價依據(jù)缺乏土地估價技術(shù)規(guī)程。

　　4.地價定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。

　　5.使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。

　　6.“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，“土地估價技術(shù)報告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價報告審核或備案以及估價機(jī)構(gòu)存檔用。

　　7.缺少土地估價師簽字欄。

　　第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

　　8.估價對象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為0.81.

　　第三部分土地估價

　　9.成本逼近法的計算公式有誤。

　　10.成本逼近法中，稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費。

　　11.成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發(fā)費的計息期應(yīng)為半年，正確的計算公式應(yīng)為：投資利息=土地取得費及有關(guān)稅費×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期 × 1/2× 5.85%。

　　12.投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應(yīng)計算利潤。

　　13.計算增值收益時，應(yīng)以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應(yīng)包括投資利息。

　　14.增值收益率有打印錯誤。

　　15.成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結(jié)果是無限年期的價格，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。

　　16.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價、開發(fā)程度等。

　　17.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為0.81，容積率修正系數(shù)為1.00. 18.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據(jù)估價目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年，與基準(zhǔn)地價年限相同，不必進(jìn)行年期修正。

　　19.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況。

　　20.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算結(jié)果有誤。

　　21.地價的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。

　　22.地價確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于1.0. 23.估價結(jié)果中，總地價沒有大寫。

　　24.缺少土地估價結(jié)果一覽表。

　　第四部分附件

　　25.缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件。

　　26.缺少估價對象的照片資料。