2010年實(shí)務(wù)基礎(chǔ):市場(chǎng)比較法2

　　5.2.2 程序

　　(1) 收集宗地交易實(shí)例;

　　(2) 確定比較實(shí)例;

　　(3) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

　　(4) 進(jìn)行交易情況修正;

　　(5) 進(jìn)行估價(jià)期日修正;

　　(6) 進(jìn)行區(qū)域因素修正;

　　(7) 進(jìn)行個(gè)別因素修正;

　　(8) 進(jìn)行使用年期等修正;

　　(9) 求出比準(zhǔn)價(jià)格。

　　5.2.3 收集宗地交易實(shí)例

　　資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。

　　5.2.4 確定比較實(shí)例

　　要求選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。比較實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常交易實(shí)例。

　　5.2.5 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　各比較實(shí)例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。

　　5.2.6 交易情況修正

　　交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　交易行為中的特殊因素概括起來(lái)主要有下列9種：

　　(1) 有利害關(guān)系人之間的交易;轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(2) 急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易;

　　(3) 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;

　　(4) 交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易;

　　(5) 交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易;

　　(6) 相鄰地塊的合并交易。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(7) 特殊方式的交易。

　　(8) 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;

　　(9) 其它非正常的交易。

　　將各特殊因素對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出宗地情況指數(shù)，再按公式計(jì)算。 交易情況修正公式為：

　　VE=V0×Ep/EE (14)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　式中：VE：情況修正后的比較實(shí)例價(jià)格

　　V0：情況修正前比較實(shí)例價(jià)格轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　Ep：待估宗地情況指數(shù)

　　EE：比較實(shí)例宗地情況指數(shù)

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