2010年實務(wù)基礎(chǔ):市場比較法3

　　5.2.7 估價期日修正

　　估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。主要用地價指數(shù)進行修正。修正公式為：

　　VE=V0×Q/Q0 (15)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　式中：VE：估價期日宗地價格

　　V0：交易期日宗地價格

　　Q：估價期日地價指數(shù)

　　Q0：交易期日地價指數(shù)

　　5.2.8 區(qū)域因素修正轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　區(qū)域因素修正是將比較實例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價格。

　　區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：

　　VE=V0×DP/DE (16)

　　式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實例價格

　　V0：區(qū)域因素修正前比較實例價格轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　DE：比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　5.2.9 個別因素修正

　　個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。

　　個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)，再按公式計算。修正公式為：

　　VE=V0×SP/SE (17)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　式中：VE：個別因素修正后的比較實例價格

　　V0：個別因素修正前比較實例價格

　　SP：待估宗地個別因素條件指數(shù)

　　SE：比較實例宗地個別因素條件指數(shù)

　　5.2.10 土地使用年期等修正轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：

　　Vt=V0×K (17)

　　式中： Vt：年期修正后宗地價格

　　V0：年期修正前比較實例價格

　　K：年期修正系數(shù)

　　K=[1-1/(1+r)m]/[ 1-1/(1+r)n] (18)

　　式中： r:土地還原利率

　　m:待估宗地的使用年期

　　n:比較實例的使用年期轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　除進行上述幾項修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正，如容積率修正等。

　　5.2.11 比準價格確定

　　所選取的若干個比較實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結(jié)果，作為比準價格：

　　(1)簡單算術(shù)平均法。

　　(2)加權(quán)算術(shù)平均法。

　　(3)中位數(shù)法。

　　(4)眾數(shù)法。

　　5.2.12 適用范圍

　　市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其它估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

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