2010年實(shí)務(wù)基礎(chǔ):市場(chǎng)比較法3

　　5.2.7 估價(jià)期日修正

　　估價(jià)期日修正是將比較實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格。主要用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。修正公式為：

　　VE=V0×Q/Q0 (15)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　式中：VE：估價(jià)期日宗地價(jià)格

　　V0：交易期日宗地價(jià)格

　　Q：估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)

　　Q0：交易期日地價(jià)指數(shù)

　　5.2.8 區(qū)域因素修正轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　區(qū)域因素修正是將比較實(shí)例在其外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部區(qū)域環(huán)境狀況下的價(jià)格。

　　區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將區(qū)域因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：

　　VE=V0×DP/DE (16)

　　式中： VE：區(qū)域因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格

　　V0：區(qū)域因素修正前比較實(shí)例價(jià)格轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　DP：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　DE：比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　5.2.9 個(gè)別因素修正

　　個(gè)別因素修正是將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。

　　個(gè)別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施水平、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。個(gè)別因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。將個(gè)別因素中的各因子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為：

　　VE=V0×SP/SE (17)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　式中：VE：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格

　　V0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格

　　SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

　　SE：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

　　5.2.10 土地使用年期等修正轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來的影響。修正公式為：

　　Vt=V0×K (17)

　　式中： Vt：年期修正后宗地價(jià)格

　　V0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格

　　K：年期修正系數(shù)

　　K=[1-1/(1+r)m]/[ 1-1/(1+r)n] (18)

　　式中： r:土地還原利率

　　m:待估宗地的使用年期

　　n:比較實(shí)例的使用年期轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　除進(jìn)行上述幾項(xiàng)修正外，還應(yīng)根據(jù)比較實(shí)例與待估宗地的條件差異進(jìn)行其它必要的修正，如容積率修正等。

　　5.2.11 比準(zhǔn)價(jià)格確定

　　所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格：

　　(1)簡單算術(shù)平均法。

　　(2)加權(quán)算術(shù)平均法。

　　(3)中位數(shù)法。

　　(4)眾數(shù)法。

　　5.2.12 適用范圍

　　市場(chǎng)比較法主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注: 土地估價(jià)師頻道   土地估價(jià)師論壇

·2010年土地估價(jià)師考試時(shí)間：待定
·環(huán)球網(wǎng)校2010新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡章
·2010年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.