2010年實務(wù)基礎(chǔ):市場比較法1

　　市場比較法(market comparison approach,salescomparison approach )

　　市場比較法，就是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。

　　選用市場比較法，必須的前提條件是：

　　1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得;

　　2、參照物及估價對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場比較法運用與否的關(guān)鍵。

　　市場比較法估價步驟為：

　　1、收集交易實例;

　　2、選取可比實例;

　　3、建立價格可比基礎(chǔ);轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　4、進行交易情況修正;

　　5、進行交易日期修正;

　　6、進行區(qū)域因素修正;

　　7、進行個別因素修正;

　　8、進行容積率和土地使用年期修正;

　　9、求出比準(zhǔn)價格;

　　10、對若干個比較實例的比準(zhǔn)價格，用統(tǒng)計學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評估價格。

　　市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù)，具體原理如下：

　　交易實例1→ 修正

　　交易實例2→〓待評估土地 → 待評估土地價格

　　交易實例3→

　　市場比較法正是以替代原理為主要依據(jù),所以具有實現(xiàn)性和說服力.

　　5.2.1 基本公式

　　以市場比較法評估土地價格用以下公式：

　　V=VB×A×B×D×E (13)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　式中：V：待估宗地價格;

　　VB：比較實例價格;

　　A：待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)

　　=正常情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)

　　B：待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)

　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　E：待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)

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