2010年實(shí)務(wù)基礎(chǔ):分析整理相關(guān)資料2

　　估價(jià)師了解政府的法規(guī)與行為對(duì)地價(jià)有何影響，從而可以適宜評(píng)估價(jià)格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類似，則可以作為比較的基礎(chǔ)。其他如土地細(xì)分后的價(jià)值等，顯然會(huì)受到環(huán)境方面的影響，因?yàn)殚_發(fā)和出售所需的時(shí)間都受法規(guī)的限制。

　　(5)物價(jià)水平。物價(jià)水平的變動(dòng)，影響了居民購(gòu)買商品與服務(wù)的數(shù)量，名義價(jià)格經(jīng)過(guò)物價(jià)水平變動(dòng)的調(diào)整后，就成為實(shí)質(zhì)價(jià)格，估價(jià)師估計(jì)市場(chǎng)價(jià)格所用的售價(jià)、租金、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、施工成本、利率，以及最后價(jià)格的估計(jì)，通常都是以名義貨幣來(lái)表示，并沒(méi)有隨物價(jià)水平的變動(dòng)而調(diào)整。

　　金融機(jī)構(gòu)同樣極度不愿意接受物價(jià)水平變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而設(shè)法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。

　　(6)利率的影響。地產(chǎn)的活動(dòng)與資金的供給有密切的關(guān)系。大部分的地產(chǎn)在購(gòu)買時(shí)都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的貸款政策。

　　估價(jià)師對(duì)于金融趨勢(shì)的研究，包括了政府相關(guān)部門的活動(dòng)。此外，公共建設(shè)計(jì)劃的融資，使許多原來(lái)可能無(wú)法進(jìn)行的建筑活動(dòng)得以完成，這類政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。

　　貨幣市場(chǎng)中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動(dòng)，這些因素中包括了當(dāng)時(shí)資金的需求和供給。

　　所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤(rùn)的多寡，或地產(chǎn)以外的其他投資相互競(jìng)爭(zhēng)。因此，地產(chǎn)投資的利率，會(huì)隨著各種競(jìng)爭(zhēng)性投資的利率發(fā)生變化。

　　特定資料收集與分析轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　特定資料是指關(guān)于委估不動(dòng)產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動(dòng)產(chǎn)狀況及地方上的市場(chǎng)特性等方面的詳細(xì)資料，這些資料有助于估價(jià)師選擇有關(guān)銷售、租金和地方市場(chǎng)特性資料進(jìn)行分析，并推導(dǎo)出特定的成交價(jià)格、交易條件、租賃條件、收益及費(fèi)用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟(jì)耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評(píng)估委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的需要。

　　1.市場(chǎng)交易資料調(diào)查與收集轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　對(duì)于委估不動(dòng)產(chǎn)的特征和構(gòu)成要素的詳細(xì)描述和分析，有助于估價(jià)師選擇適宜的估價(jià)資料和估價(jià)方法，而作為比較的交易資料也應(yīng)該是資料中最類似委估不動(dòng)產(chǎn)的部分。因此必須對(duì)交易案例資料作進(jìn)一步分析，并對(duì)每宗選作比較的不動(dòng)產(chǎn)資料整理出一份包括構(gòu)成要素的完整資料。

　　估價(jià)師所使用的交易資料主要來(lái)自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購(gòu)買者、出售者、經(jīng)紀(jì)人等提供的信息以及估價(jià)者收集的尚未列入記錄的相關(guān)交易資料。估價(jià)師必須根據(jù)地方市場(chǎng)狀況、委估不動(dòng)產(chǎn)的類型及資料自身的可用性來(lái)選擇交易相近案例資料，并盡量保證比較資料的相似性。例如，當(dāng)評(píng)估一棟10年房齡、3間居室、180┫用地面積的獨(dú)院式住宅時(shí)，假如有充裕的三居室住宅交易資料，估價(jià)師就可舍棄二居室或四居室的交易資料，同時(shí)也有可能舍棄新建成或房齡超過(guò)20年的住宅交易資料;如此時(shí)資料可用量仍有保證，估價(jià)師也會(huì)舍棄那些面積小于150┫或大于200┫的交易案例。這一切取舍都取決于資料的可用量。當(dāng)委估不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的交易案例資料有限時(shí)，估價(jià)師應(yīng)將資料收集工作擴(kuò)展到與委估不動(dòng)產(chǎn)相似的鄰近區(qū)域。當(dāng)所選的交易案例資料不完全適當(dāng)時(shí)，若受條件所限，估價(jià)師可勉強(qiáng)采用這些案例資料，并走訪經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)買者、銷售者、出租者、承租者和有關(guān)機(jī)構(gòu)，以發(fā)掘市場(chǎng)活動(dòng)的證據(jù)，并對(duì)這些資料進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，進(jìn)而用作比較案例。

　　估價(jià)師在收集交易案例資料時(shí)，應(yīng)包括以下項(xiàng)目：①交易面積，②交易時(shí)間，③位置，④宗地條件，⑤地上物狀況，⑥購(gòu)買堵和銷售者的特征及動(dòng)機(jī)，⑦銷售的條件，⑧不動(dòng)產(chǎn)銷售前后的利用狀況等。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　2.土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　該類資料主要包括土地征用、拆遷費(fèi)用資料、土地開發(fā)費(fèi)用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤(rùn)率、開發(fā)周期、不同結(jié)構(gòu)建筑成本、建筑材料價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤(rùn)率、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、建筑稅、銷售稅標(biāo)準(zhǔn)等，這些資料是應(yīng)用成本逼近法、剩余法等方法評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)。估價(jià)師可從土地管理部門、城建管理部門、房產(chǎn)部門、稅務(wù)部門、建筑定額站、建筑材料供應(yīng)商、建筑承包商、開發(fā)公司等處獲取上述資料。估價(jià)師應(yīng)將收集到的實(shí)際成本資料及時(shí)進(jìn)行分析、歸納，并按不同的類別歸檔，如住宅建筑成本資料、工業(yè)建筑成本資料等，并在此基礎(chǔ)上編制估價(jià)師自己的成本手冊(cè)和成本指數(shù)表。在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)師可根據(jù)委估對(duì)象的建筑設(shè)計(jì)圖、開發(fā)狀況、用途等，利用上述成本資料，作為成本逼近法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　3，收益及費(fèi)用資料收集與分析轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　收益及費(fèi)用資料是采用收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費(fèi)用、重置造價(jià)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃稅費(fèi)、空置率、工商企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、資金占有量、工資支出、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等資料。這類資料估價(jià)師可根據(jù)收集的收益性不動(dòng)產(chǎn)交易案例及其收益和費(fèi)用資料，以及房產(chǎn)部門、稅務(wù)部門、保險(xiǎn)公司、工商企業(yè)管理部門所提供的有關(guān)資料，加以歸納整理，并按房齡及不動(dòng)產(chǎn)類型建檔，以便估價(jià)時(shí)查閱利用。

　　4.還原利率資料收集與分析轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　還原利率是地產(chǎn)估價(jià)的基本資料之一，估價(jià)師應(yīng)充分收集當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上銀行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動(dòng)產(chǎn)租金和交易價(jià)格資料，并進(jìn)行整理、歸納，進(jìn)而推導(dǎo)出各類型不動(dòng)產(chǎn)不同條件適宜的還原利率，作為地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)資料之一。

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