2010年實務基礎:分析整理相關資料2

　　估價師了解政府的法規(guī)與行為對地價有何影響，從而可以適宜評估價格。如果交易案例在城市規(guī)劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產類似，則可以作為比較的基礎。其他如土地細分后的價值等，顯然會受到環(huán)境方面的影響，因為開發(fā)和出售所需的時間都受法規(guī)的限制。

　　(5)物價水平。物價水平的變動，影響了居民購買商品與服務的數(shù)量，名義價格經過物價水平變動的調整后，就成為實質價格，估價師估計市場價格所用的售價、租金、營運費用、施工成本、利率，以及最后價格的估計，通常都是以名義貨幣來表示，并沒有隨物價水平的變動而調整。

　　金融機構同樣極度不愿意接受物價水平變動的風險，而設法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。

　　(6)利率的影響。地產的活動與資金的供給有密切的關系。大部分的地產在購買時都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機構當時的貸款政策。

　　估價師對于金融趨勢的研究，包括了政府相關部門的活動。此外，公共建設計劃的融資，使許多原來可能無法進行的建筑活動得以完成，這類政府措施，可以刺激地產的需求。

　　貨幣市場中可貸資金的利率，隨著許多因素而上下波動，這些因素中包括了當時資金的需求和供給。

　　所有的地產投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產以外的其他投資相互競爭。因此，地產投資的利率，會隨著各種競爭性投資的利率發(fā)生變化。

　　特定資料收集與分析轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　特定資料是指關于委估不動產狀況、可比較的交易案例、租賃用不動產狀況及地方上的市場特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價師選擇有關銷售、租金和地方市場特性資料進行分析，并推導出特定的成交價格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經濟耐用年限以及年折舊率等數(shù)據(jù)，以保證評估委估不動產價值的需要。

　　1.市場交易資料調查與收集轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　對于委估不動產的特征和構成要素的詳細描述和分析，有助于估價師選擇適宜的估價資料和估價方法，而作為比較的交易資料也應該是資料中最類似委估不動產的部分。因此必須對交易案例資料作進一步分析，并對每宗選作比較的不動產資料整理出一份包括構成要素的完整資料。

　　估價師所使用的交易資料主要來自于公開記錄、政府檔案資料、出版刊物、由購買者、出售者、經紀人等提供的信息以及估價者收集的尚未列入記錄的相關交易資料。估價師必須根據(jù)地方市場狀況、委估不動產的類型及資料自身的可用性來選擇交易相近案例資料，并盡量保證比較資料的相似性。例如，當評估一棟10年房齡、3間居室、180┫用地面積的獨院式住宅時，假如有充裕的三居室住宅交易資料，估價師就可舍棄二居室或四居室的交易資料，同時也有可能舍棄新建成或房齡超過20年的住宅交易資料;如此時資料可用量仍有保證，估價師也會舍棄那些面積小于150┫或大于200┫的交易案例。這一切取舍都取決于資料的可用量。當委估不動產所在區(qū)域內的交易案例資料有限時，估價師應將資料收集工作擴展到與委估不動產相似的鄰近區(qū)域。當所選的交易案例資料不完全適當時，若受條件所限，估價師可勉強采用這些案例資料，并走訪經紀人、購買者、銷售者、出租者、承租者和有關機構，以發(fā)掘市場活動的證據(jù)，并對這些資料進行適當調整，進而用作比較案例。

　　估價師在收集交易案例資料時，應包括以下項目：①交易面積，②交易時間，③位置，④宗地條件，⑤地上物狀況，⑥購買堵和銷售者的特征及動機，⑦銷售的條件，⑧不動產銷售前后的利用狀況等。轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　2.土地開發(fā)及建筑成本資料收集與分析轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　該類資料主要包括土地征用、拆遷費用資料、土地開發(fā)費用(三通一平、五通一平或七通一平資料)、土地開發(fā)合理利潤率、開發(fā)周期、不同結構建筑成本、建筑材料價格變動指數(shù)、建筑行業(yè)合理利潤率、管理費用、專業(yè)費用、建筑稅、銷售稅標準等，這些資料是應用成本逼近法、剩余法等方法評估地價的基礎。估價師可從土地管理部門、城建管理部門、房產部門、稅務部門、建筑定額站、建筑材料供應商、建筑承包商、開發(fā)公司等處獲取上述資料。估價師應將收集到的實際成本資料及時進行分析、歸納，并按不同的類別歸檔，如住宅建筑成本資料、工業(yè)建筑成本資料等，并在此基礎上編制估價師自己的成本手冊和成本指數(shù)表。在實際估價中，估價師可根據(jù)委估對象的建筑設計圖、開發(fā)狀況、用途等，利用上述成本資料，作為成本逼近法和剩余法估價的基礎。

　　3，收益及費用資料收集與分析轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　收益及費用資料是采用收益還原法估價的基礎，這類資料包括租賃收益、房屋折舊、維修費用、重置造價、管理費、保險費、租賃稅費、空置率、工商企業(yè)生產經營利潤、資金占有量、工資支出、營運費用等資料。這類資料估價師可根據(jù)收集的收益性不動產交易案例及其收益和費用資料，以及房產部門、稅務部門、保險公司、工商企業(yè)管理部門所提供的有關資料，加以歸納整理，并按房齡及不動產類型建檔，以便估價時查閱利用。

　　4.還原利率資料收集與分析轉自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　還原利率是地產估價的基本資料之一，估價師應充分收集當?shù)厥袌錾香y行和私人借貸利率、存款利率水平、各行業(yè)投資收益率、以及不同類型不動產租金和交易價格資料，并進行整理、歸納，進而推導出各類型不動產不同條件適宜的還原利率，作為地產估價的基礎資料之一。

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