2010年實務(wù)基礎(chǔ):分析整理相關(guān)資料1

　　分析整理相關(guān)資料

　　一般估價資料包括社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面影響地價等資料。

　　1、一般資料的種類

　　一般資料是來源于待估地產(chǎn)本身以外的社會、經(jīng)濟、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。一般資料可區(qū)分為主要資料和次要資料，二者又可進一步劃分為整體資料和個別資料。

　　主要資料是由估價師本身所收集到的資料。例如估價師可能和許多人面談，并收集某一特定區(qū)域的居住密度、住宅數(shù)目、戶型、結(jié)構(gòu)等資料。許多機構(gòu)和專業(yè)團體都收集、研究并出版各種資料，但這些研究成果出版發(fā)行之后，就成為社會大眾可以運用的次要資料。估價師可從政府、專業(yè)團體、估價機構(gòu)取得各種次要資料，如社會經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒、年度地產(chǎn)市場分析報告等。次要資料通常包括大量影響地產(chǎn)價格的因素材料，如預(yù)期利率及通貨膨脹率將持續(xù)高漲、經(jīng)濟發(fā)展速度將加快等。估價報告中的一般資料大都取自于這類次要資料。

　　整體資料包括各種總體現(xiàn)象。例如全國、地區(qū)或地方性的投資、生產(chǎn)增長或減退、利率、產(chǎn)業(yè)政策等。個別資料是關(guān)于各個小區(qū)域內(nèi)的資料。例如某城市中某一區(qū)域的交通限制、空房率以及已發(fā)生的交易案例資料等，都屬于個別資料。

　　2.一般資料的用途

　　一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料;②提供可能影響地價的趨勢資料，以及各種估價方法中所需的一般數(shù)據(jù);③作為判斷最佳用途、調(diào)整試算價格，以及決定最后估價額的基礎(chǔ)。

　　3.一般資料的分析

　　(1)經(jīng)濟趨勢資料。確認并了解各種影響地價的經(jīng)濟趨勢，是進行估價分析的先決條件。估價師僅了解經(jīng)濟情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對其將來變動的可能方向、程度及影響等進行正確判斷并科學(xué)預(yù)測其發(fā)展趨勢。

　　(2)國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢。在世界經(jīng)濟體系中，某一國家的經(jīng)濟穩(wěn)定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來港澳、臺商和外商對我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價低廉、政治穩(wěn)定、經(jīng)濟迅速發(fā)展，對投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因為其他國家的通貨膨脹、經(jīng)濟衰退或政局不穩(wěn)，對投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場的需求與價格。

　　國內(nèi)和國際經(jīng)濟指標的基本趨勢，如外貿(mào)收支、匯率、物價水準、工資水平、利率、經(jīng)濟發(fā)展速度等，都是值得參考的資料.

　　國內(nèi)經(jīng)濟情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收入、外貿(mào)收支、物午指數(shù)、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應(yīng)量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟指標的時間序列可顯示出長期趨勢及其波動，有助于深入分析目前的狀況。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(3)地方上的經(jīng)濟形勢。對于地方性經(jīng)濟形勢的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢。人口的變化、家庭人數(shù)及結(jié)構(gòu)、構(gòu)成社會經(jīng)濟基礎(chǔ)的就業(yè)類別多少、就業(yè)水準及其穩(wěn)定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區(qū)內(nèi)基本經(jīng)濟力量的指標。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　對于大部分的估價工作而言，地方上的經(jīng)濟形勢以及未來的預(yù)測，都是極其重要的項目。地產(chǎn)的價格，受該用途的需求強度的影響，而各類地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場的人口、收入、以吸收入所代表的購買力。社區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟情況，可以決定市場上住宅用地產(chǎn)、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價格。

　　(4)法規(guī)的影響。一般資料中包括了社會導(dǎo)向以及政府將這些導(dǎo)向具體實施于土地使用管理的法規(guī)。估價師必須收集影響土地的各項資料，包括城市規(guī)劃、環(huán)境條件、運輸系統(tǒng)，以及其他政府政策和社會導(dǎo)向。

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