2010年實(shí)務(wù)基礎(chǔ):選定方法試算價(jià)格

　　選定方法試算價(jià)格

　　估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)的目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況，選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法并用，評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格，一般應(yīng)不少于兩種方法。估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)的目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況，選擇市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價(jià)估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法并用，評(píng)估地產(chǎn)價(jià)格，一般應(yīng)不少于兩種方法。

　　(一)各種估價(jià)方法的比較

　　不同的估價(jià)方法有不同的特點(diǎn)和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價(jià)時(shí)，必須根據(jù)估價(jià)方法的特點(diǎn)，限制和適用范圍，選擇適宜的方法。

　　(二)各種估價(jià)對(duì)象適宜的估價(jià)方法

　　不同的評(píng)估對(duì)象有不同的特點(diǎn)和要求，其適用的估價(jià)方法也各不相同。

　　1.評(píng)估對(duì)象土地上無(wú)建筑物評(píng)估土地價(jià)格可采用：

　　(1)市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格;

　　(2)收益還原法評(píng)估土地價(jià)格;

　　(3)采用比較法預(yù)估開(kāi)發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤(rùn)及稅金等，推求土地價(jià)格;

　　(4)路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估土地價(jià)格;

　　(5)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格;

　　2.評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物評(píng)估土地價(jià)格可采用：

　　(1)市場(chǎng)比較法評(píng)估土地價(jià)格;

　　(2)利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價(jià)格;

　　(3)市場(chǎng)比較法評(píng)估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格;

　　(4)收益還原法評(píng)估的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，扣除成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格;

　　(5)從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格;

　　(6)路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估工作;

　　(7)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格;

　　3.評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物

　　評(píng)估建筑物價(jià)格可采用：轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(1) 成本法評(píng)估建筑物價(jià)格;價(jià)格，如果市場(chǎng)價(jià)格受未來(lái)收益狀況所影響，則最后的估價(jià)額可能較接近于收益還原法求得的試算價(jià)格。

　　(2)利用剩余法從不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)中扣除地價(jià)，推求建筑物價(jià)格;

　　(3)市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，減去市場(chǎng)比較法評(píng)估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格;

　　(4)收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，減去市場(chǎng)比較法評(píng)估的土地價(jià)格，得建筑物價(jià)格;

　　(5)比較法評(píng)估建筑價(jià)格;轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(6)從整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)收益中扣除土地收益得到建筑物純收益，利用收益還原法評(píng)估建筑物價(jià)格。

　　4.評(píng)估對(duì)象土地上有建筑物

　　評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格可采用：

　　(1)市場(chǎng)比較法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格;轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(2)收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格;

　　(3)成本法評(píng)估建筑物價(jià)格，加上市場(chǎng)比較法評(píng)估的土地價(jià)格;

　　(4)成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格，加上采用路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估的土地價(jià)格;轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(5)成本法評(píng)估的建筑物價(jià)格，加上采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的土地價(jià)格。

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