2010年實務(wù)基礎(chǔ):選定方法試算價格

　　選定方法試算價格

　　估價師在估價過程中應(yīng)根據(jù)估價的目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法并用，評估地產(chǎn)價格，一般應(yīng)不少于兩種方法。估價師在估價過程中應(yīng)根據(jù)估價的目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法并用，評估地產(chǎn)價格，一般應(yīng)不少于兩種方法。

　　(一)各種估價方法的比較

　　不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件，宗地估價時，必須根據(jù)估價方法的特點，限制和適用范圍，選擇適宜的方法。

　　(二)各種估價對象適宜的估價方法

　　不同的評估對象有不同的特點和要求，其適用的估價方法也各不相同。

　　1.評估對象土地上無建筑物評估土地價格可采用：

　　(1)市場比較法評估土地價格;

　　(2)收益還原法評估土地價格;

　　(3)采用比較法預(yù)估開發(fā)完成后房地銷售總金額，再采用剩余法扣減建筑成本、利潤及稅金等，推求土地價格;

　　(4)路線價估價法評估土地價格;

　　(5)基準地價系數(shù)修正法評估土地價格;

　　2.評估對象土地上有建筑物評估土地價格可采用：

　　(1)市場比較法評估土地價格;

　　(2)利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推求土地價格;

　　(3)市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格;

　　(4)收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格;

　　(5)從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格;

　　(6)路線價估價法評估工作;

　　(7)基準地價系數(shù)修正法評估土地價格;

　　3.評估對象土地上有建筑物

　　評估建筑物價格可采用：轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(1) 成本法評估建筑物價格;價格，如果市場價格受未來收益狀況所影響，則最后的估價額可能較接近于收益還原法求得的試算價格。

　　(2)利用剩余法從不動產(chǎn)售價中扣除地價，推求建筑物價格;

　　(3)市場比較法評估不動產(chǎn)價格，減去市場比較法評估的土地價格，得建筑物價格;

　　(4)收益還原法評估不動產(chǎn)價格，減去市場比較法評估的土地價格，得建筑物價格;

　　(5)比較法評估建筑價格;轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(6)從整個不動產(chǎn)收益中扣除土地收益得到建筑物純收益，利用收益還原法評估建筑物價格。

　　4.評估對象土地上有建筑物

　　評估整個不動產(chǎn)價格可采用：

　　(1)市場比較法評估不動產(chǎn)價格;轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(2)收益還原法評估不動產(chǎn)價格;

　　(3)成本法評估建筑物價格，加上市場比較法評估的土地價格;

　　(4)成本法評估的建筑物價格，加上采用路線價估價法評估的土地價格;轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　(5)成本法評估的建筑物價格，加上采用基準地價系數(shù)修正法評估的土地價格。

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