商住綜合樓地價評估的三種方法

　　基準地價系數(shù)修正法是一種快速的、大量的價格評估方法。目前，全國98%以上城市均制定頒布了基準地價，基準地價系數(shù)修正法也成為各評估機構(gòu)常用的評估方法之一。由于我國基準地價多是以一定容積率下的商業(yè)、住宅、工業(yè)為類別的均質(zhì)區(qū)域平均價格表示，因此，對于大量的綜合用地(以商住綜合為主)應(yīng)如何采用不同類別的基準地價進行修正評估，一直為眾多業(yè)界人士所爭論，對此，筆者認為可采用以下三種評估思路：

　　(一)以地面地價為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，利用地價分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價格，進而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價格增加值與土地總面積相乘得到總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

　　土地總價=土地總單價×土地總面積=(修正分攤后的商業(yè)用地單價+修正分攤后的住宅用地單價)×土地總面積

　　由于受資料所限，此種方法在應(yīng)用中多以單一用途下的地價分配率代替不同用途下地價在立體空間中的分配率。

　　(二)以地面地價為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，求出不同類型用地的單價，再按一定原則分攤土地利用面積，以不同類型的土地單價乘以相應(yīng)分攤的土地面積，加和求得總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

　　土地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價=修正后的商業(yè)用地單價×商業(yè)分攤土地面積+修正后的住宅用地單價×住宅分攤土地面積

　　其中面積分攤的原則為：不同用途的建筑造價和房地產(chǎn)市場銷售價格相差不大時，按照各種用途建筑面積占建筑總面積的比例來進行分攤;當不同用途的建筑造價相差不大，而房地產(chǎn)市場銷售價格相差較大時，可以按照各種用途房地產(chǎn)的市場價值占整個建筑的總市場價值的比例來進行分攤;當不同用途的建筑造價相差較大，而房地產(chǎn)市場銷售價格相差也較大時，以剩余法分別計算出土地價格后進行分攤。

　　(三)以樓面價為基礎(chǔ)，通過容積率修正及樓層修正，得出不同用途不同樓層的樓面地價，乘以相應(yīng)建筑面積，得到總地價。其公式表現(xiàn)為(以商住樓為例)：

　　土地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價=修正后的商業(yè)樓面地價×商業(yè)建筑面積+修正后的住宅樓面地價×住宅建筑面積

　　現(xiàn)以某城市基準地價為例，分別用上述三種方法評估商住綜合樓用地價格。

　　該城市基準地價為標準容積率(商業(yè)、住宅均為2.0)下的分類定級的級別均價，分別以地面價和樓面價兩種形式表現(xiàn)，其中商業(yè)樓面價為首層樓面地價，住宅樓面價為多層住宅的平均樓面地價。商業(yè)用地地價分配率：總層數(shù)7時，首層地價分配率為37%;住宅用地地價分配率：總層數(shù)7時，首層地價分配率為12%。

　　設(shè)某宗地面積7000平方米，建筑密度30%，共7層，容積率2.1，該容積率下商業(yè)用地地面價容積率修正系數(shù)為1.03，住宅用地地面價容積率修正系數(shù)為1.04。首層商鋪，2層至7層住宅，宗地所處區(qū)域商業(yè)級別價為每平方米5670元，商業(yè)首層樓面價為每平方米7460元;住宅級別價為每平方米2340元，住宅平均樓面價為每平方米1170元。經(jīng)調(diào)查首層商鋪售價為每平方米12000元，住宅均價為每平方米3500元。在忽略其他因素修正情況下，估算綜合用地價格：

　　方法一 該宗地容積率2.1，先視宗地整體均為商業(yè)時，求得其商業(yè)用地單價，再通過地價分配率求得只有一層商業(yè)時，單位土地上承載的商業(yè)地價：

　　商業(yè)地價=基準地價×容積率修正×地價分配率=5670×1.03×0.37=2161(元/平方米)

　　再視宗地整體為住宅，求得其住宅用地單價，通過地價分配率求得只有2至7層住宅時，單位土地上承載的住宅地價：

　　住宅地價=基準地價×容積率修正×地價分配率=2340×1.04×(1-0.12)=2140(元/平方米)

　　則土地總價=土地總單價×土地總面積=(修正分攤后的商業(yè)用地單價+修正分攤后的住宅用地單價)×土地總面積=(2161+2140)×7000=30107000元

　　土地單價=30107000÷7000=4301(元/平方米)

　　方法二、方法三略。

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