2010年理論與方法:建筑物估價方法二

　　折舊額的計算

　　折舊的概念、影響因素(物理、功能、經(jīng)濟(jì))

　　確定折舊的方法：

　　A.新舊程度折舊法

　　B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法(重點內(nèi)容，要記住公式及代表字母)

　　年折舊：D=(C-CR)/N=C(1-R)/N

　　n年折舊累計額：Dn=C(1-R)×n/N=C(1-R)×(N-n’)/N

　　=C(1-R)×n/(n+n’)

　　現(xiàn)值：Pn=C–C(1–R)×n/N=C[1-(1-R)×n/N]

　　C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

　　年折舊：Di=C(1–d)i-1×dd=1-(S/C)的N次方

　　n年折舊累計額：Pn=C(1–d)n

　　D.年數(shù)合計法：利用分?jǐn)?shù)的比率計算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開始的數(shù)字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計算的三個公式。

　　E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計算的三個公式。

　　折舊方法比較：

　　平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數(shù)合計法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點。

　　計算折舊應(yīng)注意事項：估價上的折舊與會計折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率(綜合折舊率、分類折舊率、個別折舊率)。

　　建筑物折舊額的計算：實際工作中有必要并用幾種方法。

　　(5)建筑物價格評估

　　2、對照法

　　對照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照。主要步驟：

　　(1)確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級

　　(2)對照標(biāo)準(zhǔn)查房價

　　標(biāo)準(zhǔn)房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)，注意標(biāo)準(zhǔn)房價制定的主要方法步驟。

　　(3)對基礎(chǔ)房價進(jìn)行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。

　　(4)確定房產(chǎn)評估價格，試算公式為：

　　房屋評估價格=[(標(biāo)準(zhǔn)房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價)×折舊率]×評估總建筑面積

　　3、建筑物殘余法

　　通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。

　　估價步驟：

　　(1)計算土地與建筑物總收益

　　(2)計算土地的收益

　　(3)計算建筑物的收益

　　(4)確定還原利率

　　(5)估算建筑物價格

　　建筑物收益價格計算公式：

　　p2=a2/(r2+d)=(a-p1r1)/(r2+d)

　　4、比較法

　　比較法是將待估建筑物與在較近時期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。

　　計算公式為：

　　建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積。

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