土地估價理論與方法各章詳解(十五)

　　市場比較法(二)

　　三、市場比較法的應用范圍及應用實例

　　1、市場比較法的應用范圍

　　市場比較法可用于不動產的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價格及租金確定。條件是要有適合的具備替代關系的交易案例資料。

　　(1)利用市場比較法評估土地的價格

　　方法應用時要選擇同類型的土地交易案例，修正時所考慮的因素也要以影響土地利用效益的因素為主。還要注意對建筑物價格的扣除。

　　(2)利用市場比較法評估建筑物價格

　　比較修正因素出要考慮一般因素以外，還要增加反映建筑物特性的因素。

　　(3)利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格

　　注意考慮土地及建筑物的權屬問題

　　(4)利用市場比較法評估租金

　　一般選擇實質租金進行比較分析

　　2、市場比較法應用實例

　　基本步驟：

　　(1)如交易情況不一致，進行交易情況修正

　　(2)計算當?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表

　　(3)計算容積率修正指數(shù)

　　(4)計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權年限等對地價的修正

　　(5)計算各案例宗地修正后的價格

　　(6)綜合評估地價

　　3、市場比較法應用中常見錯誤

　　(1)比較基準錯誤

　　(2)修正公式錯誤

　　(3)修正指數(shù)計算錯誤

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