土地估價理論與方法各章詳解(十四)
二、市場比較法估價的程序與方法
1、市場比較法估價的程序
收集交易資料――確定比較交易案例――進(jìn)行市場交易情況修正――期日修正――區(qū)域、個別因素修正――使用年限修正――容積率修正――地價確定
2、市場比較法每個步驟介紹
(1)收集交易資料
(2)確定比較交易案例
明確5個具體要求,還應(yīng)建立價格比較基礎(chǔ)
(3)市場交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。
修正方法:A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
(4)期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的,可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計(jì)算,將交易價格修訂為估價期日的價格。進(jìn)行期日修正時,要特別注意價格指數(shù)的基期,要先調(diào)整到定基值數(shù)。
B=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)
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(5)區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。
修正方法:修正方法的三個步驟,及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。
D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
(6)個別因素修正
個別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。
修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
(7)土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素,修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù),再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地價=比較案例價格×K
(8)容積率修正
容積率也屬于特殊的個別因素,同樣用修正系數(shù)來修正地價,要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。
容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
(9)土地價格的最終確定
通過各相關(guān)因素修正后,即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格,然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析,綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。
對多個比準(zhǔn)價格處理,綜合確定地價的基本方法有三種:簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
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