土地估價(jià)理論與方法各章詳解(十六)

     剩余法

　　輔導(dǎo)內(nèi)容：

　　1、 剩余法的定義、特點(diǎn)及適用范圍

　　2、 剩余法的估價(jià)的程序與方法

　　第七章 土地估價(jià)方法之三――剩余法

　　一、剩余法概述

　　1、剩余法的定義與原理

　　又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

　　剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過(guò)地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余，但計(jì)算原理是一致的。

　　剩余法還可以通過(guò)求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價(jià)格。

　　除適用于土地估價(jià)外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資決策，具體可應(yīng)用于三個(gè)方面：

　　(1) 確定投資者獲取待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最高價(jià)格

　　(2) 確定具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

　　(3) 確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的最高控制成本費(fèi)用

　　2、剩余法的計(jì)算公式

　　基本公式： V = A ? ( B + C ) V―購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的價(jià)格 A―總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值 B―開(kāi)發(fā)成本 C―開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)

　　實(shí)際估價(jià)中常用的具體計(jì)算公式：

　　土地價(jià)格 = 房屋的預(yù)期售價(jià) - 建筑總成本 - 利潤(rùn) - 稅收 - 利息

　　計(jì)算時(shí)還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值

　　3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍

　　(1)剩余法估價(jià)的可靠性取決于三個(gè)正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，正確確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和正常利潤(rùn)等。

　　(2)剩余法估價(jià)的三個(gè)假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價(jià)格穩(wěn)定、投入均勻

　　(3)剩余法的適用范圍

　　A.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)

　　B.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)

　　C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)

　　D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估

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　　二、剩余法估價(jià)的程序與方法

　　1、剩余法估價(jià)的基本程序

　　(1) 查清待估宗地的基本情況;

　　(2) 確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

　　(3) 估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);

　　(4) 估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等;

　　(5) 測(cè)算土地價(jià)格。

　　2、各道程序的內(nèi)容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

　　(2)確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

　　可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

　　(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)

　　A.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來(lái)估算。

　　B.估算專業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。

　　C.估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。

　　D.確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息(這是一個(gè)難點(diǎn))，預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

　　E.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

　　F.估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算

　　G..估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。

　　(5)計(jì)算和確定估價(jià)額

　　先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開(kāi)發(fā)商當(dāng)前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用： 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)(有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn))

　　再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。