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土地估價(jià)理論與方法各章詳解(二十二)

更新時(shí)間:2009-10-19 23:27:29 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

  建筑物估價(jià)方法

  輔導(dǎo)內(nèi)容:

  第十章 建筑物估價(jià)方法

  1、建筑物估價(jià)的基本概念和基本原理

  2、掌握成本估價(jià)法的計(jì)算過(guò)程,重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算(必考)

  一、建筑物估價(jià)概述

  1、建筑物估價(jià)的定義

  (1)建筑物的基本概念、基本功能

  (2)建筑物的分類

  按生產(chǎn)性質(zhì),可分為生產(chǎn)型建筑(即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(即民用建筑,又分為居住建筑和公共建筑)

  按建筑結(jié)構(gòu)(通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分),一般可分為五類:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu))、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

  (3)建筑物估價(jià)的定義

  2、建筑物估價(jià)的基本原理

  分兩種:具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物,以重置成本為基礎(chǔ),采用重置價(jià)折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等估價(jià);不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物,用成本價(jià)計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法估價(jià)。

  3、影響建筑物價(jià)格的因素

  分三類:建筑物重置價(jià)(最基本因素)、環(huán)境因素、其他因素

  4、建筑物價(jià)格的特點(diǎn),共五點(diǎn)

  5、建筑物估價(jià)中的幾個(gè)概念

  (1)房屋建筑成本

  (2)重建成本:目前的價(jià)格、原來(lái)的材料和標(biāo)準(zhǔn)

  (3)重置成本:目前的價(jià)格、材料和標(biāo)準(zhǔn),要與重建成本區(qū)別開來(lái)

  (4)應(yīng)計(jì)折舊:包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的

  (5)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià):同一等級(jí)房屋的平均價(jià)格

  (6)建筑工程安裝定額:?jiǎn)挝唤ㄖa(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn),是編制概算定額的基礎(chǔ)

  (7)建筑安裝工程概算定額:按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

  (8)建筑物殘值

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  二、建筑物估價(jià)方法

  1、重置價(jià)格折舊法(重點(diǎn))

  是成本估價(jià)法具體應(yīng)用中的一種方法,適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià),及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

  (1)基本思路與基本公式

  建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額

  或:建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度

  (2)房屋建筑物分類,分4類7等

  (3)重置價(jià)格的確定

  包括兩種情況:一種以重建成本替代重置價(jià)格;另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同,得出的重置價(jià)格也不完全相同。

  具體求取重置價(jià)格的方法有直接法和間接法兩種,必要時(shí)兩者可并用。

  估價(jià)上通常將計(jì)算重置價(jià)格的方法分為三種:凈計(jì)法、平方法、立方法。

  (4)折舊額的計(jì)算

  折舊的概念、影響因素(物理、功能、經(jīng)濟(jì))

  確定折舊的方法:

  A. 新舊程度折舊法

  B.平均年限折舊,又稱定額法、直線法(重點(diǎn)內(nèi)容,要記住公式及代表字母)

  年折舊:D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N

  n年折舊累計(jì)額:Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N

  = C(1-R)×n/( n+ n’)

  現(xiàn)值:Pn = C ? C( 1?R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]

  C.定率折舊法,又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

  年折舊:Di = C ( 1?d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方

  n年折舊累計(jì)額:Pn = C ( 1?d )n

  D.年數(shù)合計(jì)法:利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算,分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開始的數(shù)字N-(i-1),分母為全部壽命的年數(shù)總和SN,要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。

  E.償還基金法,又稱償債基金法,每年的折舊額相同,但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。

  折舊方法比較:

  平均年限折舊法使用最普遍,定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法,償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。

  計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng):估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別,耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率(綜合折舊率、分類折舊率、個(gè)別折舊率)。

  建筑物折舊額的計(jì)算:實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。

  (5)建筑物價(jià)格評(píng)估

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