土地估價理論與方法各章詳解(二十三)

　　2、對照法

　　對照法也稱標準法，是指與標準房價要求的條件相對照。主要步驟：

　　(1)確定待估房屋建筑物結構等級

　　(2)對照標準查房價

　　標準房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據，注意標準房價制定的主要方法步驟。

　　(3)對基礎房價進行調整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。

　　(4)確定房產評估價格，試算公式為：

　　房屋評估價格=[(標準房價×共用部位修正系數±朝向差價±樓層差價)×折舊率] ×評估總建筑面積

　　3、建筑物殘余法

　　通過求出建筑物的純收益，再根據建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。

　　估價步驟：

　　(1)計算土地與建筑物總收益

　　(2)計算土地的收益

　　(3)計算建筑物的收益

　　(4)確定還原利率

　　(5)估算建筑物價格

　　建筑物收益價格計算公式：

　　p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )

　　4、比較法

　　比較法是將待估建筑物與在較近時期內發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。

　　計算公式為：

　　建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數/交易時建材價格指數×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數/交易實例的比較因素條件系數×建筑面積

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