土地估價理論與方法各章詳解(十三)

　　市場比較法(一)

　　復(fù)習(xí)要點(diǎn)：

　　1、理解和掌握市場比較法的有關(guān)概念、特點(diǎn)及應(yīng)用范圍

　　2、熟練掌握市場比較法的計算公式、步驟和各種修正方法

　　3、注意各類修正方法等小考點(diǎn)容易出小題目

　　一、市場比較法概述

　　1、市場比較法的定義和基本原理

　　基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

　　市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價格的評估。

　　2、市場比較法中的有關(guān)概念

　　13個概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

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　　3、市場比較法的基本公式

　　根據(jù)實際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　(2)間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

　　(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。

　　(5)對區(qū)域因素和個別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。

　　4、市場比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍

　　(1)市場比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價格

　　(2)市場比較法的使用條件

　　僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

　　(3)市場比較法的適用范圍

　　從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū);

　　從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。